Schwarzgeld beim Immobilienkauf: Eine verbreite Fehlvorstellung beim Immobilienkauf lautet: Wer einen Teil des Kaufpreises bar am Notar vorbeischleust, hat am Ende keinen Vertrag. Das ist falsch. Der Bundesgerichtshof hat 2024 bekräftigt: Eine Schwarzgeldabrede macht den Grundstückskaufvertrag in der Regel gerade nicht nichtig. Die Risiken liegen woanders – und sie sind erheblich.
In der Beratungspraxis begegnet uns die Konstellation regelmäßig, meist erst dann, wenn der Streit schon eskaliert ist: Der Verkäufer will die restlichen 80.000 Euro, die „außerhalb“ vereinbart waren. Der Käufer entdeckt Mängel und will vom Vertrag weg. Ein Erbe stößt Jahre später auf einen auffällig niedrigen Kaufpreis. Und regelmäßig argumentiert eine Seite mit demselben Satz: „Der Vertrag ist doch ohnehin nichtig.“
Diese Annahme trägt nicht. Wer sie zur Grundlage seiner Strategie macht, verliert Ansprüche, die er tatsächlich hat – oder er provoziert Folgen, die deutlich unangenehmer sind als der zivilrechtliche Streit.
Was eine Abrede von Schwarzgeld beim Immobilienkauf ausmacht
Von einer Abrede der Zahlung von Schwarzgeld bei Immobilienkauf – juristisch: Unterverbriefung – sprechen wir, wenn die Parteien einen höheren Kaufpreis vereinbaren, als sie notariell beurkunden lassen. Die Differenz fließt typischerweise vorab in bar. Ziel ist meist die Ersparnis von Grunderwerbsteuer beim Käufer, häufig kommt beim Verkäufer die Verkürzung der Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG hinzu.
Davon zu unterscheiden ist die überhöhte Beurkundung, etwa zur Täuschung der finanzierenden Bank, und die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und mitverkauftes Inventar. Letztere ist zulässig, solange die Wertansätze realistisch sind – und sie ist der saubere Weg, wenn es den Parteien um die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach § 9 GrEStG geht.
Der Maßstab des BGH: V ZR 115/22
Der BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 115/22 hatte einen Lehrbuchfall des Komplexes Schwarzgeld beim Immobilienkauf zu entscheiden: Beurkundet waren 120.000 Euro, vereinbart 150.000 Euro, 30.000 Euro wurden vorab bar gezahlt. Die Käuferin wurde als Eigentümerin eingetragen. Die ersparte Grunderwerbsteuer betrug 1.500 Euro. Später stritten die Parteien darüber, ob der Vertrag Bestand hat.
Der V. Zivilsenat prüft in vier Schritten – und genau diese Reihenfolge entscheidet über das Ergebnis.
Schritt 1: Der beurkundete Vertrag ist ein Scheingeschäft
Was die Parteien beurkunden lassen, wollen sie in dieser Form nicht. Der beurkundete Vertrag über 120.000 Euro ist deshalb ein Scheingeschäft und nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Gewollt ist der verdeckte Vertrag über 150.000 Euro. Für ihn gilt nach § 117 Abs. 2 BGB das Recht des verdeckten Geschäfts – und damit der Beurkundungszwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Da er nicht beurkundet ist, ist er zunächst formnichtig, § 125 Satz 1 BGB.
In der Praxis bedeutet das: Bis zur Eigentumsumschreibung besteht kein durchsetzbarer Erfüllungsanspruch. Wer sich in dieser Phase auf den Vertrag verlässt, steht ohne Anspruch da.
Schritt 2: Auflassung und Eintragung heilen den Formmangel
Ist die Auflassung im notariellen Vertrag erklärt und der Käufer im Grundbuch eingetragen, wird der Formmangel nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt. Der Vertrag gilt dann mit dem tatsächlich vereinbarten Inhalt – also über 150.000 Euro.
Entscheidend ist: Die Heilung erfasst ausschließlich den Formmangel. Andere Nichtigkeitsgründe räumt sie nicht aus. Deshalb geht die Prüfung weiter.
Schritt 3: Kein Verstoß gegen §§ 134, 138 BGB
Hier liegt der Kern der Entscheidung. Nach ständiger Rechtsprechung führt die Absicht der Steuerhinterziehung nur dann zur Nichtigkeit nach § 134 BGB oder § 138 Abs. 1 BGB, wenn sie alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist.
Genau das scheidet regelmäßig aus, wenn der Leistungsaustausch – Immobilie gegen Kaufpreis – ernstlich gewollt ist. Wer eine Wohnung kaufen will und dabei nebenbei Steuern spart, verfolgt kein Steuerhinterziehungsgeschäft, sondern ein Erwerbsgeschäft mit einer rechtswidrigen Nebenabrede.
Den Schutzzweck von § 370 Abs. 1 AO sieht der Senat allein in der Sicherung des staatlichen Steueraufkommens. Die Norm will keine Eigentumsübertragungen verhindern. Deshalb wird auch die Auflassung von einer etwaigen Nichtigkeit nicht erfasst.
Schritt 4: § 139 BGB – wann die Abrede den Vertrag doch mitreißt
Auch wenn man die Abrede zu Schwarzgeld beim Immobilienkauf isoliert für nichtig hält, folgt daraus nicht automatisch die Gesamtnichtigkeit. Nach § 139 BGB kommt es darauf an, ob die Parteien den Vertrag ohne die Abrede überhaupt geschlossen hätten.
Im entschiedenen Fall verneinte der BGH die Gesamtnichtigkeit: Bei 1.500 Euro ersparter Grunderwerbsteuer trat das Steuermotiv erkennbar hinter das Erwerbsinteresse zurück. Die Parteien hätten auch bei vollständiger Beurkundung zu denselben Konditionen abgeschlossen.
alpha Rechtsanwälte meinen: Das ist die eigentliche Stellschraube. Je stärker die Steuerersparnis die Preisbildung geprägt hat – etwa weil der Verkäufer ohne den Barteil nie verkauft hätte oder der Nachlass beim beurkundeten Preis exakt der ersparten Steuer entspricht –, desto näher rückt die Gesamtnichtigkeit. Wer sich auf die Wirksamkeit verlässt, sollte diese Frage vorab beantworten können.
Exkurs: Warum beim Bauvertrag und Werkvertrag das genaue Gegenteil gilt
Die Zahlung von Schwarzgeld beim Immobilienkauf ist das eine: Für Bauunternehmen, Handwerker und Bauherren ist der Vergleich wichtig, weil er zu einem gegenläufigen Ergebnis führt. Verstößt ein Werk- oder Dienstvertrag gegen § 1 Abs. 2 SchwarzArbG, ist er insgesamt nichtig – unabhängig davon, ob die Steuerersparnis Hauptzweck war. Der VII. Zivilsenat hat diese Linie seit 2013 konsequent durchgehalten; im BGH, Urteil vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16 genügte sogar eine nachträgliche Ohne-Rechnung-Abrede. Mängelansprüche und Bereicherungsansprüche scheiterten, letztere an § 817 Satz 2 BGB.
Der V. Zivilsenat hat eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf Grundstückskaufverträge in V ZR 115/22 ausdrücklich abgelehnt: Das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz schützt auch den redlichen Wettbewerb und will den Leistungsaustausch schlechthin unterbinden; § 370 AO tut beides nicht. In der Literatur wird diese Trennlinie als Wertungswiderspruch kritisiert. Die Rechtsprechung des V. Senats ist davon bislang unberührt.
Wirksam heißt nicht folgenlos
Der Vertrag steht – die Beteiligten stehen deshalb noch lange nicht gut da.
Steuerstrafrecht. Die Unterverbriefung – also die Zahlung von Schwarzgeld beim Immobilienkauf – erfüllt regelmäßig den Tatbestand der Steuerhinterziehung nach § 370 AO; in besonders schweren Fällen reicht der Strafrahmen bis zu zehn Jahren. Betroffen sind beide Seiten, häufig auch Berater und Vermittler als Gehilfen.
Verjährung. Die steuerliche Festsetzungsfrist beträgt bei Steuerhinterziehung zehn Jahre, § 169 Abs. 2 Satz 2 AO. Die Strafverfolgungsverjährung liegt in besonders schweren Fällen bei fünfzehn Jahren, § 376 Abs. 1 AO. Die Sache ist also nicht nach drei Jahren erledigt.
Selbstanzeige. Eine strafbefreiende Selbstanzeige nach § 371 AO ist möglich, aber an strenge Voraussetzungen gebunden: vollständige Berichtigung aller unverjährten Steuerstraftaten einer Steuerart, kein Eingreifen der Sperrgründe des § 371 Abs. 2 AO, fristgerechte Nachzahlung nebst Zinsen. Eine halbherzige Selbstanzeige nützt nichts – sie liefert nur den Beweis.
Der Prozess als Selbstanzeige. Wer den Schwarzgeldanteil einklagt, muss die Abrede beweisen und legt damit die Hinterziehung offen. § 116 Abs. 1 AO verpflichtet Gerichte und Behörden, dienstlich erlangte Tatsachen, die den Verdacht einer Steuerstraftat begründen, den Finanzbehörden mitzuteilen. Der Zivilprozess ist damit kein geschützter Raum.
Der Notar. Erkennt der Notar die Abrede, muss er die Beurkundung ablehnen, § 4 BeurkG. Wer ihn täuscht, kann sich auf seine Belehrung später nicht berufen.
Mängelrechte und Beweislage bei Schwarzgeldabrede
Ein praktischer Vorteil der Wirksamkeit wird oft übersehen: Der Käufer behält seine Rechte aus § 437 BGB. Anders als beim Schwarzarbeitsvertrag geht er bei Mängeln nicht leer aus – ein Unterschied, der bei sanierungsbedürftigen Objekten schnell sechsstellig wird.
Die Kehrseite ist die Beweislage. Wer Minderung oder Schadensersatz auf den tatsächlich vereinbarten Preis stützen will, muss diesen beweisen. Barzahlungen ohne Quittung, ohne Zeugen und ohne Kontobewegung sind dafür denkbar ungeeignet. Nicht selten scheitert der Anspruch nicht am Recht, sondern an der fehlenden Dokumentation.
Neuverträge: das Barzahlungsverbot des § 16a GwG
Für Verträge, die ab dem 1. April 2023 geschlossen wurden, kommt eine Norm hinzu, die der BGH in V ZR 115/22 wegen des Altvertrags nicht anwenden musste. Nach § 16a Abs. 1 GwG kann die geschuldete Gegenleistung beim Kauf oder Tausch inländischer Immobilien nur mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht.
Die Folge ist einschneidend: Eine Barzahlung hat keine Erfüllungswirkung. Der Käufer schuldet den Betrag weiterhin und muss ihn unbar erneut leisten; das Bargeld muss er gesondert zurückfordern. Wird der Verkäufer zahlungsunfähig, zahlt der Käufer faktisch zweimal. Hinzu kommen die Nachweispflichten gegenüber dem Notar, der die Eigentumsumschreibung ohne schlüssigen Zahlungsnachweis nicht beantragen darf.
Ob ein Verstoß gegen § 16a GwG darüber hinaus zur Nichtigkeit nach § 134 BGB führt, ist höchstrichterlich nicht geklärt und in der Literatur umstritten. Entscheidend ist: Auf diese offene Frage kommt es praktisch selten an, weil schon die fehlende Erfüllungswirkung das wirtschaftliche Risiko trägt.
Prüfschritte für die Praxis
- Zeitpunkt klären: Vertrag vor oder ab dem 1. April 2023 geschlossen? Davon hängt die Anwendbarkeit des § 16a GwG ab.
- Eintragung prüfen: Ist der Käufer im Grundbuch eingetragen? Vor der Eintragung fehlt die Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB.
- Hauptzweck bestimmen: War der Leistungsaustausch ernstlich gewollt? Wenn ja, scheidet die Nichtigkeit nach §§ 134, 138 BGB regelmäßig aus.
- § 139 BGB prüfen: Hätten die Parteien den Vertrag auch ohne die Abrede geschlossen? Das Verhältnis von Steuerersparnis zum Kaufpreis ist das entscheidende Indiz.
- Steuerliche Lage bewerten: Verjährungsfristen, Selbstanzeige, Nachzahlungsbeträge – vor jedem zivilrechtlichen Schritt.
- Beweismittel sichten: Was lässt sich zum tatsächlichen Kaufpreis überhaupt belegen?
Fazit
Die Schwarzgeldabrede beim Immobilienkauf ist kein Ausstiegsticket. Der Kaufvertrag bleibt in der Regel wirksam, das Eigentum bleibt erworben, Mängelrechte bleiben bestehen. Wer auf eine Nichtigkeit setzt, verschenkt seine Position.
Die Risiken sind dafür an anderer Stelle massiv: strafrechtlich über zehn und fünfzehn Jahre hinweg, steuerlich über die verlängerte Festsetzungsfrist, prozessual über die Beweislast und – bei Neuverträgen – wirtschaftlich über die fehlende Erfüllungswirkung nach § 16a GwG. Die gute Nachricht für die Gestaltungspraxis lautet: Eine saubere Aufteilung auf Grundstück und Inventar erreicht den steuerlichen Effekt legal. Der Weg über die Barzahlung erreicht ihn nicht besser, dafür mit einem Risiko, das in keinem Verhältnis steht.
Rechtsstand: 22. September 2026
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Autor: Martin Straube
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht, Fachanwalt für Verkehrsrecht
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