Rechtsanwalt Christian Thiel, Fachanwalt Baurecht und Architektenrecht, alpha Rechtsanwälte
Der gelbe Brief vom Bauamt liegt im Briefkasten: Ihnen wird vorgeworfen, einen Schwarzbau errichtet zu haben. Oder gar gekauft zu haben. Sie haben keine Baugenehmigung.
In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Gebäuden und Anbauten, die ohne eine erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden. Solche sogenannten Schwarzbauten entstehen häufig aus Unwissenheit über das Bauordnungsrecht, aus Zeitdruck, wegen fehlender Beratung – oder bewusst, um Kosten und behördliche Verfahren zu umgehen. Dabei wird oft unterschätzt, welche weitreichenden Konsequenzen ein bauordnungswidriges Gebäude haben kann.
Spätestens wenn ein Nachbar das Vorhaben dem Bauamt meldet, eine amtliche Prüfung ansteht oder das Grundstück verkauft werden soll, wird das Problem akut. Ein Schwarzbau kann dann erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen für Eigentümer und Käufer auslösen – und das gilt sogar dann, wenn die Immobilie mit dem baurechtswidrigen Zustand schon vor Jahren erworben wurde.
Doch was genau ist ein Schwarzbau? Welche Sanktionen drohen durch die Bauaufsichtsbehörde? Und gibt es einen Weg zur Legalisierung? Diese Fragen beantworten wir in diesem Beitrag – fundiert, verständlich und mit dem Fokus auf das öffentliche Baurecht.
Was ist ein Schwarzbau?
Als „Schwarzbau“ bezeichnet man ein Gebäude oder eine bauliche Anlage, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde – oder von einer erteilten Baugenehmigung in nicht genehmigter Weise abweicht. Dabei geht es keineswegs nur um große Neubauten. Auch kleinere Maßnahmen können genehmigungspflichtig sein, etwa:
- Carports, Garagen oder Gartenhäuser, die eine bestimmte Größe überschreiten,
- Dachausbauten, Aufstockungen oder der Einbau von Dachgauben,
- Balkonerweiterungen oder überdachte Terrassen,
- Nutzungsänderungen (z. B. Umbau von Wohnraum zu Gewerbe).
Ob eine Genehmigungspflicht besteht, richtet sich nach dem jeweiligen Landesbaurecht. In Thüringen ist dies insbesondere in der Thüringer Bauordnung (unser Blog zur neuen Thüringer Bauordnung 2024) geregelt. Fehler in der rechtlichen Einschätzung führen schnell zu einem Schwarzbau – auch wenn der Eigentümer keine Täuschungsabsicht hatte.
Formelle und materielle Legalität: Zwei Ebenen der Baurechtmäßigkeit
Ein Gebäude ist nur dann rechtmäßig errichtet, wenn es sowohl formell als auch materiell legal ist.
- Formelle Legalität bedeutet: Für das Vorhaben ist wirksame Baugenehmigung erteilt – oder dass es nach Landesrecht ausnahmsweise genehmigungsfrei war.
- Materielle Legalität bedeutet, dass das Bauvorhaben mit den geltenden baurechtlichen Vorschriften übereinstimmt, etwa im Hinblick auf das Bauplanungsrecht, die Abstandsflächen, den Brandschutz oder die Erschließung. Das kann auch ohne Baugenehmigung der Fall sein.
Ein Gebäude kann also formell legal, aber materiell rechtswidrig sein – etwa, wenn die Genehmigung erteilt wurde, obwohl sie eigentlich nicht hätte erteilt werden dürfen. Ebenso fällt ein Gebäude, das baurechtswidrig, aber geduldet ist, materiell illegal und formell illegal, aber unter bestimmten Umständen unter den Bestandsschutz.
Welche rechtlichen Konsequenzen drohen bei einem Schwarzbau?
Die Sanktionen bei einem Schwarzbau sind vielseitig – und in der Praxis oft gravierend. Das zuständige Bauamt (bzw. die Untere Bauaufsichtsbehörde) kann je nach Sachlage unterschiedliche Maßnahmen ergreifen:
1. Bußgeld
Ein klassisches Mittel ist das Bußgeldverfahren: Wer ohne Genehmigung baut, kann mit einem Bußgeld belegt werden. In Thüringen können die Strafen je nach Verstoß und Ausmaß bis zu 50.000 Euro betragen. Auch ein Versuch oder eine fahrlässige Begehung kann geahndet werden.
2. Nutzungsuntersagung und Baustopp
Wenn der Bau noch nicht abgeschlossen ist, kann das Bauamt die Arbeiten durch einen Baustopp sofort unterbinden. Ist das Gebäude bereits bezogen oder genutzt, ordnet die Behörde oft eine Nutzungsuntersagung an. Das bedeutet, dass das Objekt nicht mehr bewohnt oder gewerblich genutzt werden darf – bis zur endgültigen Klärung oder Genehmigung. Diese Maßnahme trifft Eigentümer hart, insbesondere wenn Mietverhältnisse bestehen oder Eigenbedarf vorliegt.
3. Rückbau bzw. Abrissverfügung
Die wohl einschneidendste Folge: Der Rückbau (Abriss) der baulichen Anlage. Eine solche Maßnahme ist zulässig, wenn das Bauvorhaben nicht nachträglich genehmigungsfähig ist. Die Abrissverfügung gilt als „letztes Mittel“ – die Behörde muss vorher prüfen, ob mildere Mittel zur Legalisierung in Betracht kommen. Gelingt eine Legalisierung nicht, bleibt in letzter Konsequenz nur der Abriss – auf Kosten des Eigentümers.
Wirtschaftliche Auswirkungen eines Schwarzbaus
Ein Schwarzbau kann zu einer erheblichen Minderung des Verkehrswerts der Immobilie führen. Bei einem Verkauf führen baurechtswidrige Zustände regelmäßig dazu, dass Sie als Käufer keinen Immobilienkredit von einer Bank bekommen. Bei einem Verkauf droht Ihnen als Verkäufer der Immobilie, dass der Käufer zurücktritt und/oder Schadensersatz fordert.
Exkurs: Aufklärungspflicht beim Verkauf
Wer eine Immobilie verkauft und dabei bewusst verschweigt, dass das Gebäude nicht genehmigt ist, verletzt die vorvertragliche Aufklärungspflicht (§ 311 BGB) und haftet dem Käufer. Der Käufer kann in diesem Fall Schadensersatz verlangen oder den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten – mit der Folge, dass der Vertrag rückabgewickelt werden muss.
Wie lässt sich ein Schwarzbau nachträglich legalisieren?
Trotz aller Risiken: In vielen Fällen lässt sich ein Schwarzbau nachträglich legalisieren. Die Genehmigungsfähigkeit hängt jedoch von verschiedenen Voraussetzungen ab. Der Weg zur Legalität führt über mehrere Schritte:
1. Bestandsaufnahme und rechtliche Prüfung
Zunächst muss geklärt werden, ob das Gebäude den aktuellen materiellen Anforderungen (es gilt die aktuelle Rechtslage des Bundeslandes) des Baurechts entspricht. Dazu gehören:
- Einhaltung der Abstandsflächen,
- statische Sicherheit,
- Brandschutzkonzept,
- Zulässigkeit nach Bauplanungsrecht (z. B. nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB, unbeplanter Innenbereich; im Ausnahmefall auch § 35 BauGB, Außenbereich).
Für diese Prüfung sollte ein Architekt, Bauingenieur und Rechtsanwalt – am besten ein Fachanwalt für Baurecht – hinzugezogen werden.
2. Bestandsschutz prüfen
Bei älteren Gebäuden lohnt sich die Prüfung auf Bestandsschutz. Dieser besteht, wenn ein Gebäude zum Zeitpunkt seiner Errichtung rechtmäßig war – also eine formelle und materielle Legalität zum damaligen Zeitpunkt vorlag. Auch Gebäude aus der DDR-Zeit fallen oft unter die Regeln für den Bestandsschutz (Verordnung über Bevölkerungsbauwerke).
Wichtig: Ein Gebäude, das zu keinem Zeitpunkt genehmigt oder genehmigungsfrei war, genießt keinen Bestandsschutz. In solchen Fällen kommt allenfalls eine behördliche Duldung in Betracht – eine rein verwaltungsrechtliche Entscheidung, die keinen dauerhaften Bestand vermittelt.
3. Nachträglicher Bauantrag
Erweist sich das Gebäude als prinzipiell genehmigungsfähig, kann ein nachträglicher Bauantrag gestellt werden. Dies erfolgt nach den Regeln des jeweiligen Landesrechts. In Thüringen richtet sich der Antrag nach § 62 ff. ThürBO (2024)
Notwendig sind:
- Bauzeichnungen und technische Nachweise,
- Lageplan, Statik, ggf. Brandschutznachweis,
- Einreichung durch einen qualifizierten Entwurfsverfasser (z. B. Architekt).
4. Anpassungen zur Genehmigungsfähigkeit
Wenn die Bausubstanz in der derzeitigen Form nicht genehmigungsfähig ist, kann durch bauliche Veränderungen eine Genehmigungsfähigkeit hergestellt werden:
- Rückbau einzelner Gebäudeteile (z. B. Gauben, Balkone),
- Nachrüstung von Brandschutzmaßnahmen,
- Änderungen an der Grundfläche oder der Gebäudehöhe.
Auch hier ist eine wirtschaftliche Abwägung ratsam: Nicht immer ist die Nachgenehmigung günstiger als ein Abriss mit anschließender Neuplanung.
Was tun bei Post vom Bauamt?
Wer einen Anhörungsbogen oder einen Bescheid vom Bauamt erhält, sollte umgehend reagieren. Wichtig: Es laufen oft vom Bauamt gesetzte Fristen. Die Einleitung eines bauordnungsrechtlichen Verfahrens kann weitreichende Folgen haben. In jedem Fall empfiehlt sich die sofortige juristische Prüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht, um die richtige Strategie zu entwickeln.
Fazit: Frühzeitige Beratung schützt vor Verlusten
Ein Schwarzbau ist kein Kavaliersdelikt – er kann empfindliche Bußgelder, Nutzungsuntersagungen und Rückbauverfügungen nach sich ziehen. Dennoch ist die nachträgliche Legalisierung in vielen Fällen möglich. Voraussetzung ist eine fundierte Prüfung der baurechtlichen Lage – inklusive des Vorliegens von Bestandsschutz oder Genehmigungsfähigkeit.
Eigentümer sollten bei Unsicherheit frühzeitig das Bauamt kontaktieren oder anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen – spätestens, wenn ein Verfahren droht oder eine Veräußerung geplant ist. Auch Käufer von Immobilien sollten sich nicht auf Zusicherungen verlassen, sondern sich immer die vollständige Baugenehmigung vorlegen lassen.
Ihr Fall – unsere Lösung: Fachanwaltliche Hilfe bei Schwarzbauten
Haben Sie vom Bauamt Post erhalten? Wurde Ihnen eine Nutzungsuntersagung oder ein Abriss angedroht? Möchten Sie einen Altbau veräußern oder kaufen und Klarheit über den baurechtlichen Status erhalten?
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Autor: Christian Thiel, Rechtsanwalt & Fachanwalt für Baurecht & Architektenrecht
