Ein Lageplan fehlt, eine Variantenuntersuchung fand nicht statt und das Bautagebuch besteht offenbar aus ambitioniertem Schweigen. Für manchen Bauherrn ist die Sache damit klar: weniger Leistung, weniger Honorar. So erfreulich übersichtlich ist das Architektenrecht allerdings nur, solange man weder in den Vertrag noch in das BGB schaut.
Die HOAI listet zahlreiche Grundleistungen auf. Daraus entsteht schnell die Erwartung, jede einzelne Position müsse auf dem Projekt nachweisbar „abgehakt“ sein. Fehlt ein Häkchen, soll sich das Architektenhonorar entsprechend reduzieren. Das klingt praktisch. Es ist nur rechtlich zu kurz gesprungen.
Umgekehrt hilft dem Architekten die Behauptung nicht weiter, das Gebäude stehe doch und sei mangelfrei. Denn der geschuldete Erfolg kann mehr umfassen als ein äußerlich gelungenes Bauwerk. Kostenermittlungen, Dokumentationen oder andere Arbeitsschritte können eigenständige Teilerfolge sein. Fehlen sie, kann die Architektenleistung mangelhaft sein, obwohl kein Riss durch die Fassade läuft.
Entscheidend ist daher nicht, ob eine Grundleistung in einer HOAI-Tabelle auftaucht. Entscheidend ist, was vertraglich geschuldet war, welchen Zweck die Leistung im konkreten Projekt hatte und welche Rechtsfolge das Werkvertragsrecht an ihr Fehlen knüpft.
Die HOAI ist keine vertragliche Einkaufsliste
Nach § 3 Abs. 1 HOAI sind Grundleistungen solche Leistungen, die regelmäßig im Rahmen von Flächen-, Objekt- oder Fachplanungen auszuführen und zur ordnungsgemäßen Auftragserfüllung im Allgemeinen erforderlich sind. Für Gebäude und Innenräume teilt § 34 Abs. 3 HOAI diese Grundleistungen in neun Leistungsphasen ein. Die einzelnen Arbeitsschritte stehen in Anlage 10.1 zur HOAI.
Damit ist aber noch nicht beantwortet, welche Leistungen der Architekt im konkreten Vertragsverhältnis schuldet. Der Bundesgerichtshof hat bereits grundlegend klargestellt: Die HOAI regelt das Honorarrecht, nicht den Inhalt des Architektenvertrags. Was zu leisten ist, ergibt sich aus dem Vertrag und dem Werkvertragsrecht des BGB (BGH, Urteil vom 24.10.1996 – VII ZR 283/95).
Das ist die erste wichtige Trennlinie:
- Die HOAI beschreibt und bewertet Leistungen für die Honorarermittlung.
- Der Architektenvertrag bestimmt, welche Leistungen und Erfolge geschuldet sind.
- Das BGB regelt, wann eine Pflichtverletzung oder ein Mangel vorliegt und welche Ansprüche daraus folgen.
Wer allein mit Tabellenwerten argumentiert, verwechselt deshalb Preisrecht mit Vertragsrecht. Eine verbreitete Verwechslung – aber keine, die vor Gericht zuverlässig trägt.
Was schuldet der Architekt tatsächlich?
Der Architektenvertrag ist erfolgsbezogen. Nach § 650p Abs. 1 BGB muss der Architekt diejenigen Leistungen erbringen, die erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Ergänzend beschreibt § 631 Abs. 1 und 2 BGB den Werkvertrag als Verpflichtung zur Herstellung des versprochenen Werks beziehungsweise eines durch Arbeit herbeizuführenden Erfolgs.
Der Architekt schuldet dabei grundsätzlich nicht selbst die mangelfreie Errichtung des Gebäudes. Er schuldet eine mangelfreie Planung und – soweit beauftragt – eine ordnungsgemäße Objektüberwachung. Seine Leistung muss geeignet sein, die vereinbarten Projektziele zu erreichen und die fachgerechte Errichtung des Bauwerks zu ermöglichen.
Welche konkreten Arbeitsschritte dazugehören, ergibt sich durch Vertragsauslegung. Maßgeblich sind insbesondere:
- die ausdrücklich vereinbarten Leistungen und Leistungsphasen;
- eine vertragliche Bezugnahme auf Leistungsbilder der HOAI;
- konkrete Planungs- und Überwachungsziele;
- Leistungsbeschreibungen, Angebote und Nachträge;
- Protokolle, Korrespondenz und der tatsächliche Projektablauf;
- berechtigte Interessen des Auftraggebers an Kostenkontrolle, Dokumentation und Nachweisführung.
Die HOAI-Leistungsbilder können damit sehr wohl Bedeutung gewinnen – nicht automatisch als Gesetz über den Vertragsinhalt, sondern weil die Parteien sie zum Inhalt ihrer Vereinbarung gemacht haben.
Fehlende Grundleistung als Mangel: Der Teilerfolg entscheidet
Der zentrale Maßstab stammt aus dem BGH-Urteil vom 24.06.2004 – VII ZR 259/02. Orientiert sich der Vertrag an den Leistungsphasen der HOAI, schuldet der Architekt die vereinbarten Arbeitsschritte im Regelfall als Teilerfolge des Gesamterfolgs. Wird ein solcher Teilerfolg nicht erbracht, ist die Architektenleistung mangelhaft.
Der BGH hat zugleich betont, dass der geschuldete Gesamterfolg nicht auf diejenigen Tätigkeiten beschränkt ist, die unmittelbar für ein mangelfreies Gebäude erforderlich sind. Der Auftraggeber kann ein eigenständiges Interesse daran haben,
- die Planung und ihre Entwicklung nachvollziehen zu können;
- Kostenstände rechtzeitig zu kennen;
- die Tätigkeit des Architekten kontrollieren zu können;
- Ansprüche gegen ausführende Unternehmen zu sichern;
- Unterlagen für Betrieb, Unterhaltung oder spätere Umbauten zu erhalten.
Typische selbständige Teilerfolge sind etwa vertraglich geschuldete Kostenermittlungen. Der BGH hat hierzu entschieden, dass bei einer Beauftragung mit den entsprechenden Leistungsphasen Kostenermittlungen grundsätzlich in der jeweils vorgesehenen Phase erbracht werden müssen (BGH, Urteil vom 11.11.2004 – VII ZR 128/03). Auch das Bautagebuch kann als Bestandteil der Objektüberwachung ein geschuldeter Teilerfolg sein (BGH, Urteil vom 28.07.2011 – VII ZR 65/10).
Ein Bauherr muss daher nicht erst einen eingestürzten Rohbau präsentieren, bevor eine mangelhafte Architektenleistung denkbar wird. Ein vereinbarter Teilerfolg kann fehlen, obwohl das Bauwerk selbst keinen Ausführungsmangel zeigt.
Wann eine ausgelassene HOAI-Grundleistung nicht genügt
Die Gegenposition lautet nicht: „Gebäude steht, also alles bestens.“ Sie lautet präziser: War der betreffende Arbeitsschritt im konkreten Vertrag überhaupt geschuldet und für den vereinbarten Erfolg von eigenständiger Bedeutung?
Das OLG Celle hat bei einer nur mündlich vereinbarten Beauftragung eine Honorarkürzung abgelehnt, weil bestimmte zeichnerische Leistungen – Ansichten, Schnitte und Lageplan – nach den Feststellungen des Sachverständigen für die konkrete Umbauplanung nicht erforderlich waren. Allein der Hinweis, die Leistungen seien in Anlage 10.1 zur HOAI aufgeführt, genügte dem Gericht nicht (OLG Celle, Urteil vom 07.02.2024 – 14 U 12/23).
Diese Entscheidung ist kein Freibrief zum kreativen Weglassen. Ihr Sachverhalt war dadurch geprägt, dass kein schriftlicher Vertrag mit einer eindeutigen Einbeziehung sämtlicher Grundleistungen vorlag und die ausgelassenen Unterlagen für das konkrete Vorhaben nicht benötigt wurden.
Wir meinen: Die Entscheidung lässt sich deshalb nicht pauschal auf Verträge übertragen, in denen Leistungsphasen und einzelne Grundleistungen ausdrücklich vereinbart sind. Dann spricht die BGH-Rechtsprechung dafür, die vereinbarten Arbeitsschritte als selbständige Teilerfolge anzusehen. Ob das Gebäude trotzdem funktioniert, beantwortet die Mängelfrage nicht allein.
Architektenhonorar bei fehlenden Grundleistungen: Gibt es automatisch Geld zurück?
Nein. Selbst wenn eine vertraglich geschuldete Grundleistung fehlt, folgt daraus kein automatischer Tabellenabzug vom Architektenhonorar. Die HOAI enthält keinen Mechanismus nach dem Muster: „Grundleistung nicht erbracht – Prozentsatz streichen.“
Eine Kürzung setzt eine Anspruchsgrundlage im allgemeinen Leistungsstörungsrecht oder im werkvertraglichen Mängelrecht voraus. Ist die Leistung mangelhaft, kommen nach § 634 BGB insbesondere Nacherfüllung, Minderung und Schadensersatz in Betracht.
Für die Minderung sind § 634 Nr. 3 BGB und § 638 BGB maßgeblich. Regelmäßig muss der Auftraggeber dem Architekten zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung geben. Eine Frist kann entbehrlich sein, wenn die Voraussetzungen des § 636 BGB vorliegen oder die nachträgliche Leistung ihren Zweck nicht mehr erfüllen kann. Eine Kostenschätzung, die erst nach Abschluss und vollständiger Abrechnung des Bauvorhabens erstellt wird, besitzt beispielsweise nur noch überschaubaren prognostischen Charme.
Die Höhe der Minderung entspricht nicht automatisch dem Honoraranteil, den eine Bewertungstabelle einer einzelnen Grundleistung zuweist. Nach § 638 Abs. 3 BGB ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem der Wert des mangelfreien Werks zum wirklichen Wert gestanden hätte. Erforderlichenfalls ist der Minderungsbetrag zu schätzen. Hat der Auftraggeber bereits mehr gezahlt, als nach der Minderung geschuldet ist, kann sich aus § 638 Abs. 4 BGB ein Rückzahlungsanspruch ergeben.
Fehlt es dagegen bereits an einem Mangel, weil die betreffende Tätigkeit weder vereinbart noch zur Erreichung des Vertragsziels erforderlich war, gibt es auch keine Minderung. Das Architektenhonorar bleibt dann grundsätzlich ungekürzt.
Was Bauherren und Architekten konkret prüfen sollten
Vor jeder Forderung nach Honorarrückzahlung – und vor jeder selbstbewussten Abwehr – sollten fünf Fragen beantwortet werden:
- Was steht im Vertrag? Sind vollständige Leistungsphasen, einzelne Grundleistungen oder nur bestimmte Projektziele vereinbart?
- Welche Funktion hatte die fehlende Leistung? Ging es um Planung, Kostenkontrolle, Dokumentation, Genehmigungsfähigkeit oder Anspruchssicherung?
- War ein selbständiger Teilerfolg geschuldet? Eine ausdrückliche Bezugnahme auf HOAI-Leistungsbilder spricht regelmäßig dafür.
- Kann die Leistung sinnvoll nachgeholt werden? Davon hängen Nacherfüllung und weitere Mängelrechte ab.
- Welcher Minderwert oder Schaden ist tatsächlich entstanden? Der bloße Verweis auf einen Tabellenprozentsatz ersetzt diese Prüfung nicht.
Wichtig ist außerdem die Dokumentation. Vertrag, Leistungsbeschreibung, Nachträge, Besprechungsprotokolle, Planstände, Kostenunterlagen, Bautagebuch und E-Mail-Verkehr entscheiden häufig darüber, ob eine fehlende Tätigkeit als Vertragsmangel bewiesen werden kann. Pauschale Aussagen zur Beweislast helfen dagegen wenig; sie hängt unter anderem vom Vertragsinhalt, vom Zeitpunkt der Abnahme und vom konkret geltend gemachten Anspruch ab.
Fazit: Nicht jedes fehlende Häkchen kostet Honorar – manches aber sehr wohl
Fehlende Grundleistungen führen nicht automatisch zu einer Kürzung des Architektenhonorars. Die HOAI bestimmt nicht selbst, was im Einzelfall vertraglich geschuldet ist. Haben die Parteien jedoch Leistungsphasen oder konkrete Arbeitsschritte vereinbart, können diese selbständige Teilerfolge darstellen. Ihr Fehlen kann die Architektenleistung mangelhaft machen – auch bei einem genehmigten und mangelfrei errichteten Gebäude.
Ebenso falsch ist die umgekehrte Pauschale: Nicht jede in der HOAI genannte Tätigkeit muss auf jedem Projekt ausgeführt werden. War sie weder vereinbart noch für das konkrete Vertragsziel erforderlich, begründet ihr Fehlen regelmäßig keinen Honorarabzug.
Entscheidend ist die saubere Trennung zwischen Vertragsinhalt, werkvertraglichem Erfolg und Honorarrecht. Wer stattdessen nur die HOAI-Liste zählt, spielt juristisches Bingo. Und wundert sich anschließend, warum das Gericht eine andere Karte zieht.
Rechtsstand: 25. August 2026
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Fehlen vereinbarte Planungs-, Kosten- oder Dokumentationsleistungen, sollte frühzeitig geprüft werden, ob Nacherfüllung verlangt, Honorar gemindert oder ein Schaden geltend gemacht werden kann. Umgekehrt unterstützen wir Architekten bei der Abwehr pauschaler Honorarkürzungen, die allein auf eine schematische Bewertung von HOAI-Grundleistungen gestützt werden.
Unsere im Bau- und Architektenrecht tätigen Rechtsanwälte Martin Straube und Karen Faehling beraten Sie bei der Vertragsprüfung, bei Honorarstreitigkeiten und bei der Durchsetzung oder Abwehr werkvertraglicher Mängelansprüche.
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Autor: Martin Straube | Rechtsanwalt & Fachanwalt für Baurecht & Architektenrecht | alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB
