Optimierung: § 34 BauGB, § 8 BauGB, § 33 BauGB

Bauträger und Projektentwickler stehen häufig unter enormem Zeitdruck, weil jede Verzögerung bares Geld kostet.
Umso wichtiger ist es, frühzeitig die richtigen Weichen zu stellen. Genau hier setzen die alpha Rechtsanwälte an: Sie zeigen, wie das Bauplanungsrecht und das Baugenehmigungsrecht effizient gesteuert werden können, damit Projekte schneller Realität werden.
Baurecht zu schaffen bedeutet, einen Rohdiamanten – das Grundstück – zu erkennen, gezielt zu bearbeiten und zum Strahlen zu bringen: Ein Projekt nimmt erst dann Gestalt an, wenn eine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt.
Wer daher frühzeitig auf juristische Begleitung setzt, sichert sich einen entscheidenden Vorsprung für den Projekterfolg.

1. Projektentwicklung und Bauträgerprojekte unter Zeitdruck: Unsere Erfahrung

Eine der größten Herausforderungen für uns, die alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB, bestand darin, einen Projektentwickler umfassend zu beraten und rechtlich zu begleiten, der Immobilienprojekte in sehr enger Taktung umsetzte.
Die exsos Gruppe entwickelt und realisiert standardisierte Seniorenwohngemeinschaften. Hierfür braucht es vor allem eines: Baurecht – schnell, rechtssicher und passgenau.

Geplant war, dass alle zwei Monate der Baubeginn eines neuen Projekts erfolgen sollte.
Dank unserer engen Zusammenarbeit konnten wir über einen Zeitraum von 3 Jahren insgesamt 14 Bebauungspläne erfolgreich begleiten und rechtlich absichern. Dadurch wurde der kontinuierliche Projektfortschritt sichergestellt.

Praxis-Tipp:
Ein solches Projekt funktioniert nur mit straffer Organisation, frühzeitiger juristischer Vorausplanung sowie engem und kontinuierlichem Dialog mit Behörden und Kommunen.
Gerade das gilt gleichermaßen für Bauträger, die auf eine kurzfristige Umsetzung und Verwertung ihrer Immobilienprojekte angewiesen sind.

Die Grundstückssuche und Akquise beleuchten wir in diesem Beitrag nicht näher, denn sie stellen ein eigenes Kapitel dar, das hohe Expertise, fundierte Marktkenntnisse und den Einsatz gezielter Analysetools voraussetzt.

2. Optimierung über § 34 BauGB oder Bebauungsplanverfahren

Idealfall: Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich § 34 BauGB.
Voraussetzung: Das Bauvorhaben fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Zudem muss die Erschließung gesichert sein.

Aber Achtung:
Für größere oder prägende Projekte ist § 34 BauGB oft nicht geeignet, da Bauämter vermehrt auf eine geordnete Bauleitplanung setzen und städtebauliche Spannungen vermeiden wollen.

▶ Definition städtebauliche Spannungen BVerwG 4 C 7.10, Urteil vom 16. September 2010:
„Bodenrechtlich beachtliche Spannungen entstehen, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet und dadurch der Bedarf an planender Steuerung entsteht.“

Unser Rat:
Bereits bei der Grundstücksauswahl sollte geprüft werden, ob § 34 BauGB tragfähig ist – andernfalls frühzeitig ein Bebauungsplanverfahren einleiten.

Zeitplan für die Aufstellung eines Bebauungsplans – Beispiel Thüringen:

▶ Gesamtdauer realistisch: 9 bis 15 Monate je nach Komplexität und Beteiligungsverfahren.

Erfolgsfaktor: Perfekte Vorbereitung und enge Abstimmung

Ein hochkomprimierter Ablauf bei der Projektentwicklung gelingt nur durch mehrere entscheidende Faktoren:

Zum einen durch vorausschauende Planung durch erfahrene Stadtplaner, die bereits in einer frühen Phase potenzielle Konflikte erkennen und lösen können.
Zum anderen durch vernetzte Abstimmung – idealerweise parallel und im besten Fall in einem oder mehreren gemeinsamen Terminen – mit allen relevanten Behörden. Dazu gehören insbesondere die Bereiche Immissionsschutz, Wasserbehörde, Naturschutz, Abteilung Bauleitplanung und Straßenverkehrsbehörde.
Hier zeigt sich schnell, welche Stellschrauben justiert werden müssen und wo potenzielle Probleme bei der Projektentwicklung sitzen.
Nicht zuletzt durch die frühe Einbindung der Gemeindeverwaltung, insbesondere des Bürgermeisters oder der Bürgermeisterin, um politische Unterstützung und Akzeptanz für das Bauvorhaben zu sichern.

Praxis-Erfahrung:
Wer frühzeitig den Dialog mit Behörden und Gemeindevertretern sucht und zugleich realistische Lösungen anbietet, erreicht eine spürbare Beschleunigung des gesamten Bauleitplanverfahrens.
Das gilt gleichermaßen für Projektentwickler und Bauträger, die ihre Projekte zügig in die Umsetzung bringen möchten.

3. Turbo im Baugenehmigungsverfahren: § 33 Abs. 1 BauGB

Beschleunigung im Baugenehmigungsverfahren ist möglich – und oft entscheidend für den Projekterfolg.

▶ § 33 Abs. 1 BauGB erlaubt es, einen Bauantrag einzureichen und unter Umständen bereits eine Genehmigung zu erhalten, noch bevor der Bebauungsplan in Kraft getreten ist.

Voraussetzungen hierfür sind:

Die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung im Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes ist abgeschlossen.
Das Bauvorhaben entspricht den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Der Antragsteller, also der Projektentwickler oder Bauträger, erkennt die geplanten Festsetzungen verbindlich an.
Die Erschließung ist zum Zeitpunkt der vorgesehenen Nutzung gesichert.

Wichtiger Hinweis:
Viele Genehmigungsbehörden wenden § 33 Abs. 1 BauGB erst nach dem förmlichen Abwägungsbeschluss an.
Doch tatsächlich ist eine Anwendung bereits eine Stufe früher möglich – und genau dadurch lassen sich regelmäßig 2 bis 3 Monate Zeitgewinn im Baugenehmigungsverfahren erzielen.

4. Im Fokus: Das Entwicklungsgebot des § 8 BauGB

Ein Bebauungsplan wird grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, § 8 Abs. 2 BauGB.
Dieses Entwicklungsgebot stellt sicher, dass kommunale Planungen abgestimmt und geordnet verlaufen.

Herausforderung:
Viele Städte und Gemeinden haben keinen oder keinen aktuellen Flächennutzungsplan – so auch in Thüringen, wo noch 2022 nur ca. 20 % der Kommunen über einen Flächennutzungsplan verfügten.

Lösung:

Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB: Flächennutzungsplan und Bebauungsplan werden gleichzeitig aufgestellt.
Vorzeitiger Bebauungsplan nach § 8 Abs. 4 BauGB: In dringenden Fällen kann der Bebauungsplan unabhängig vom Flächennutzungsplan aufgestellt werden. Achtung: Hier muss genau hingeschaut und gut argumentiert werden. Die Formel der Rechtsprechung lautet: Ein vorzeitiger Bebauungsplan ist dann erforderlich, „…wenn eine geordnete städtebauliche Entwicklung eher durch das Abwarten auf den Flächennutzungsplan für das ganze Gemeindegebiet als durch eine vorzeitige – verbindliche – Teilplanung gefährdet wird, OVG Weimar Urt. v. 22. 6. 2011 – 1 KO 238/10.

▶ Genehmigungsbehörde in Thüringen für Bebauungspläne im Parallelverfahren und vorzeitige Bebauungspläne kreisangehöriger Gemeinden ist jeweils das zuständige Landratsamt; § 2 Abs. 2 ThürZustBauVO.

Fazit

Das Bauleitplanverfahren – die Aufstellung eines Bebauungsplans – muss keine Odyssee für Bauträger und Projektentwickler werden.

alpha Rechtsanwälte Fachanwälte verfügen über fundiertes Wissen, Erfahrung und die nötige strategische Weitsicht, um Bauprojekte effektiv und zügig rechtlich abzusichern.

Sie profitieren bei uns von: