Ein Bauvorhaben läuft aus dem Ruder: Zunächst heißt es „ca. 20.000 €“, „nach erster Einschätzung“, „voraussichtliche Kosten“ oder „grob kalkuliert“. Schnell kommt es dann doch zu erheblichen Kostensteigerungen. Für Bauunternehmen, Architekten und ihre Kunden ist dies ein alltägliches Szenario, das regelmäßig zu Streitigkeiten führt. Die zentrale Frage lautet: Was darf der Besteller, wenn die Kosten den ursprünglichen Rahmen sprengen, und welche Pflichten hat der Unternehmer in dieser Situation?
Die Antwort findet sich vor allem in § 649 BGB – einer Vorschrift, die in der Praxis häufig missverstanden wird. Dabei geht es nicht nur um das Kündigungsrecht bei Kostenüberschreitungen, sondern auch um eine Anzeigepflicht, deren Verletzung erhebliche finanzielle Folgen haben kann.
Was ist ein Kostenanschlag – und was nicht?
Die Abgrenzung zwischen einem echten Kostenanschlag und anderen Formen der Kostenschätzung ist entscheidend, da nur ein echter Kostenanschlag die speziellen Rechtsfolgen des § 649 BGB auslöst.
Der Kostenanschlag nach § 649 BGB
Ein Kostenanschlag ist eine unverbindliche Berechnung der voraussichtlich anfallenden Kosten auf der Grundlage einer fachmännischen Einschätzung des Unternehmers. Er ist einerseits von einer vollkommen unverbindlichen Schätzung und andererseits von einem Festpreis- bzw. Pauschalpreisvereinbarung abzugrenzen. Werden vorvertraglich Angaben zum Preis gemacht, handelt es sich in der Praxis meistens um einen Kostenanschlag.
Ein Kostenanschlag kann bei verschiedenen Vergütungsmodellen zum Einsatz kommen – etwa bei Einheitspreisverträgen, Stundenlohnverträgen oder Selbstkostenerstattungsverträgen. Gemeinsam ist allen diesen Vertragsarten, dass der Preis noch nicht endgültig vereinbart ist und der Unternehmer an den ermittelten Kostenbetrag nicht gebunden ist.
Praxisbeispiel: Ein Bauunternehmer erstellt ein detailliertes Angebot, das die Kosten für Erdarbeiten, Rohbau, Dacharbeiten und Innenausbau nach Gewerken aufschlüsselt. Für jede Position werden die voraussichtlichen Mengen und Einheitspreise genannt. Die Gesamtsumme beträgt 250.000 €. Dies ist ein typischer Kostenanschlag im Sinne des § 649 BGB.
Die vollkommen unverbindliche Einschätzung
Eine bloße unverbindliche Einschätzung ist kein Kostenanschlag. Hierbei fallen etwa spontane Angaben „auf Anhieb“ ohne nähere Prüfung und Berechnung. Der Unternehmer nennt auf Nachfrage des Bestellers lediglich einen ungefähren Betrag, ohne die Leistungen aufzugliedern.
Praxisbeispiel: Ein Bauherr fragt telefonisch nach den Kosten für einen Dachausbau. Der Unternehmer antwortet: „Das wird Sie so um die 80.000 € kosten.“ Diese Angabe stellt keinen Kostenanschlag dar, da sie nicht auf einer fachmännischen Äußerung beruht. Der Unternehmer ist an diesen Betrag nicht gebunden, und dem Besteller steht kein Kündigungsrecht nach § 649 BGB zu.
Pauschalpreis- und Festpreisvereinbarungen
Ganz anders liegt der Fall bei Pauschalpreis- oder Festpreisvereinbarungen. Hier haben sich die Parteien bereits auf einen endgültigen Preis verständigt. Der Unternehmer trägt damit das Risiko, das die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als kalkuliert.
Gerade bei im Bau unerfahrenen Personen entsteht häufig das Missverständnis, es sei ein Festpreis vereinbart worden. Tatsächlich ist dies die Ausnahme. Ein Pauschalpreis ist nur dann vereinbart, wenn beide Parteien ausdrücklich einen festen Gesamtbetrag für die Leistung vereinbaren.
Praxisbeispiel: Ein Bauunternehmen bietet die Errichtung eines Fertighauses zum Festpreis von 300.000 € an. Hier handelt es sich nicht um einen Kostenanschlag, sondern um eine Festpreisabrede. Wird das Projekt am Ende teurer, trägt grundsätzlich der Unternehmer das Risiko – der Besteller zahlt lediglich den vereinbarten Festpreis.
Das Kündigungsrecht bei wesentlicher Überschreitung
Liegt dem Vertrag ein Kostenanschlag zugrunde, ohne dass der Unternehmer die Gewähr für die Richtigkeit übernommen hat, und zeigt sich, dass das Werk nicht ohne eine wesentliche Überschreitung des Anschlags ausführbar ist, steht dem Besteller ein Kündigungsrecht zu.
Wann ist die Überschreitung „wesentlich“? Wann dies der Fall ist, kann nur nach den Umständen des Einzelfalles beurteilt werden. Eine schematische Betrachtung allein anhand prozentualer Werte ist nicht möglich. Als grobe Leitlinie wird in der Praxis eine Überschreitung von 15-20 % als wesentlich angesehen. Jedenfalls bei einer Überschreitung von weniger als 10 % des Kostenanschlages ist diese im Regelfall noch nicht wesentlich.
In die Bewertung mit einfließen müssen etwa die Eigenart des Werkes, der wertmäßige Umfang des Auftrags, die Schwierigkeiten der Kostenerfassung, aber auch die Interessenlage des Bestellers. Da ein Kostenanschlag stets eine Kostenschätzung darstellt, muss eine Kostenabweichung innerhalb eines angemessenen Toleranzrahmens in jedem Fall hingenommen und als nicht wesentlich gewertet werden.
Das Kündigungsrecht setzt voraus, dass das Werk „nicht ohne eine wesentliche Überschreitung des Anschlags ausführbar ist“. Es ist nicht erforderlich, dass die wesentliche Überschreitung im Zeitpunkt der Kündigung schon eingetreten ist. Für die Notwendigkeit der erheblichen Überschreitung genügt es, wenn sich diese mit hinreichender Sicherheit abzeichnet. Keine Rolle spielt der Grund der Überschreitung, insbesondere setzt das Kündigungsrecht kein Verschulden des Unternehmers voraus. Die Überschreitung ist auf den veranschlagten Endpreis, nicht jedoch anhand der isolierten Betrachtung von Einzelpositionen zu beurteilen.
Rechtsfolgen der Kündigung
Kündigt der Besteller aus diesem Grund, steht dem Unternehmer lediglich der im § 645 Abs. 1 BGB bestimmte Anspruch zu. Dieser besagt, dass der Unternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen kann.
Die Anzeigepflicht und ihre Folgen
Doch was passiert, wenn der Besteller die Preissteigerung erst nach vollständiger Ausführung erkennt? Um genau dies zu verhindern, sieht § 649 Abs. 2 BGB eine Anzeigepflicht vor. Deren Verletzung kann zu einem Schadensersatzanspruch führen.
Ist eine wesentliche Überschreitung des Anschlags zu erwarten, so hat der Unternehmer dem Besteller unverzüglich Anzeige zu machen. Diese Informationspflicht soll den Besteller vor zu erwartenden Kostenerhöhungen warnen und ihm die Gelegenheit offenhalten, das nach Abs. 1 bestehende Kündigungsrecht wahrnehmen zu können.
Die Anzeigepflicht besteht unabhängig von der Ursache der Kostenüberschreitung, wenn und sobald eine wesentliche Überschreitung der Kosten zu erwarten ist.
Die Anzeigepflicht entfällt, wenn die Überschreitung auf nachträgliche Anordnungen des Bestellers beruht, da insoweit kein Informationsbedürfnis des Bestellers besteht. Sie entfällt auch dann, wenn der Besteller Höhe und Ausmaß der Überschreitung kennt.
Schadensersatz bei Verletzung der Anzeigepflicht
Kommt der Unternehmer seiner Verpflichtung zur Anzeige nicht oder nicht rechtzeitig nach, verletzt er seine vertraglichen Pflichten in schuldhafter Weise. Daraus resultiert eine Verpflichtung zum Schadensersatz gegenüber dem Besteller aus § 280 Abs. 1 BGB. Zu ersetzen ist das negative Interesse – der Besteller ist also so zu stellen, wie er stehen würde, wenn ihm die Anzeige rechtzeitig zugegangen wäre.
Wäre dies geschehen, hätte der Besteller das Vertragsverhältnis kündigen können und wäre lediglich verpflichtet gewesen, dem Unternehmer eine Vergütung nach § 645 Abs. 1 BGB zu entrichten. Das heißt, dass der Besteller nicht den vollen Betrag geltend machen kann, um den der Kostenanschlag überschritten wird. Kosten, die ihm auch bei rechtzeitiger Kündigung entstanden wären, kann er nicht ersetzt verlangen. Steht fest, dass der Besteller auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht gekündigt hätte, entfällt die Schadensersatzverpflichtung.
Die Beweislast für die Anzeigepflicht des Unternehmers und den eigenen Schaden liegt beim Besteller. Der Besteller hat auch darzulegen, dass er im Falle rechtzeitiger Anzeige den Vertrag nach § 649 Abs. 1 BGB gekündigt hätte. An diese Darlegung dürfen jedoch keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Es reicht aus, wenn der Besteller plausibel darlegt, dass er bei rechtzeitiger Anzeige gekündigt hätte.
Der Unternehmer hat sich im Hinblick auf sein Verschulden zu entlasten.
Problematisch sind insbesondere Fälle, in denen das Werk bei unterlassener Anzeige vollendet worden ist oder die Leistung aufgrund einer verspäteten Anzeige weitergeführt wurde. In solchen Konstellationen erlangt der Besteller einen höheren wirtschaftlichen Wert als er ihn bei einer rechtzeitigen Kündigung erhalten hätte. Fraglich ist, ob und in welchem Umfang dieser Vorteil auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen ist.
Fließt dem Besteller für die nach dem fiktiven Kündigungszeitpunkt erbrachten Leistungen ein Wert zu und verlangt er nicht deren Beseitigung, sondern möchte er die erbrachten Leistungen behalten, ist dieser Wert im Wege des Vorteilsausgleichs auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen. Maßgeblich ist der objektiven Wert der erbrachten Leistung. Macht der Besteller von der Möglichkeit der Beseitigung des Werkes keinen Gebrauch oder ist die Beseitigung technisch unmöglich, steht dem Unternehmer ein Anspruch auf Ersatz des objektiven Verkehrswertes des Werkes. Dieser objektive Verkehrswert erreicht nicht unbedingt die Höhe des üblichen Vergütungsanspruchs.
Kostenanschlag: Folgen für die Praxis
Kostenüberschreitungen bei Bauvorhaben sind in der Praxis keine Seltenheit. Entscheidend ist jedoch, ob lediglich eine unverbindliche Einschätzung, ein echter Kostenanschlag oder bereits eine Festpreisvereinbarung vorliegt. Davon hängen sowohl Kündigungsrechte als auch mögliche Schadensersatzansprüche ab.
Für Unternehmer ist insbesondere die rechtzeitige Anzeige drohender Mehrkosten von zentraler Bedeutung. Wird diese Pflicht verletzt, drohen erhebliche Haftungsrisiken. Besteller wiederum sollten Kostenentwicklungen frühzeitig prüfen und ihre Rechte rechtzeitig geltend machen.
Wir bei alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB beraten Bauunternehmen, Architekten und Bauherren zu Kostenanschlägen, Nachträgen, Kündigungsrechten und Schadensersatzansprüchen im Bauvertragsrecht.
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Autorin: Karen Faehling | Rechtsanwältin | alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB
