Bauunternehmen gehen regelmäßig in Vorleistung. Bleibt die Vergütung aus, können sie ihren Anspruch insbesondere durch die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB absichern, deren Voraussetzungen und Rechtsfolgen wir bereits in einem eigenen Beitrag erläutert haben. Daneben besteht mit der Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB ein weiteres wichtiges Sicherungsmittel.
§ 650e BGB wird in der Praxis seltener genutzt, kann aber erhebliche Wirkung entfalten. Das gilt besonders gegenüber Bauträgern: Bereits eine Vormerkung im Grundbuch kann die Finanzierung und den Verkauf einzelner Einheiten beeinträchtigen. Dem hohen wirtschaftlichen Druck stehen allerdings engere Voraussetzungen und erhebliche Risiken gegenüber.
Was ist eine Bauhandwerkersicherungshypothek?
Nach § 650e BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks oder einer anderen mit einem Grundstück verbundenen Anlage für seine Forderungen aus dem Vertrag eine Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bestellers verlangen.
Gesichert werden offene Vergütungsansprüche aus dem Bauvertrag. Dazu können auch Ansprüche aus beauftragten Nachtragsleistungen gehören. Der Unternehmer kann über dieses Sicherungsmittel nur den Vergütungsanteil absichern, der den bereits erbrachten Leistungen entspricht.
Die Vergütungsforderung muss noch nicht fällig sein. Der Unternehmer muss daher grundsätzlich weder die Abnahme noch den Zahlungsverzug abwarten. Über § 650q BGB steht das Sicherungsmittel grundsätzlich auch Architekten und Ingenieuren zur Verfügung.
Voraussetzungen des § 650e BGB
Zunächst muss der Unternehmer Leistungen an einem Bauwerk oder einer anderen fest mit dem Grundstück verbundenen Anlage erbringen. Reine Lieferungen und gewöhnliche Wartungsarbeiten reichen regelmäßig nicht aus.
Der Besteller muss zudem Eigentümer des Grundstücks sein, auf welchem gebaut wird. Nur auf diesem Grundstück kann die Hypothek nach § 650e BGB eingetragen werden.
Daran fehlt es häufig bei Nachunternehmern. Ihr Vertrag besteht mit dem Generalunternehmer, während das Grundstück dem Bauherrn gehört. Auch bei Mieterausbauten ist der Besteller regelmäßig nicht Grundstückseigentümer. In diesen Fällen scheidet § 650e BGB aus.
Anders liegt es, wenn ein Bauträger ein Bauunternehmen unmittelbar mit Arbeiten auf seinem eigenen Projektgrundstück beauftragt. Der Bauträger ist dann Besteller und Grundstückseigentümer. Die Sicherungshypothek kann deshalb gerade gegen Bauträger eingesetzt werden.
Die Sicherungshypothek gegen einen Bauträger
Die Bauhandwerkersicherungshypothek kann gerade gegenüber einem Bauträger von erheblicher Bedeutung sein. Dabei sind zwei Vertragsverhältnisse zu unterscheiden: Zwischen dem Bauträger und den späteren Erwerbern bestehen Bauträgerverträge. Der Vertrag zwischen dem ausführenden Bauunternehmen und dem Bauträger ist jedoch nicht nach den Regeln des Bauträgervertrags zu beurteilen. Sein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek ergibt sich aus einem eigenen Bauvertrag mit dem Bauträger.
Der Bauträger ist gegenüber den Erwerbern regelmäßig verpflichtet, das Eigentum frei von Belastungen zu übertragen. Eine zugunsten eines Bauunternehmens eingetragene Vormerkung oder Sicherungshypothek kann dem Bauträger die Erfüllung dieser Verpflichtung erheblich erschweren.
Die Eintragung kann insbesondere:
- die weiteren Auszahlungen der finanzierenden Bank beeinträchtigen,
- die Finanzierung der Erwerber verzögern,
- bevorstehende Eigentumsumschreibungen blockieren und
- zusätzliche Finanzierungskosten verursachen.
Eine Grundbuchsperre entsteht dadurch zwar nicht. Der Bauträger kann grundsätzlich weiterhin über das Grundstück verfügen. Wirtschaftlich kann die Eintragung jedoch wie eine solche Sperre wirken. Banken werden eine Nachfinanzierung und Erwerber die Übernahme belasteten Eigentums häufig ablehnen.
Damit kann bereits eine verhältnismäßig geringe Werklohnforderung Auswirkungen auf das gesamte Projekt haben. Der Bauträger muss kurzfristig entscheiden, ob er die Forderung erfüllt, eine anderweitige Sicherheit anbietet oder gerichtlich gegen die Eintragung vorgeht. Die Grundbucheintragung erzeugt dadurch einen hohen wirtschaftlichen Handlungsdruck.
Sicherung durch einstweilige Verfügung
Der Anspruch aus § 650e BGB führt nicht automatisch zu einer Grundbucheintragung. Der Besteller müsste die Sicherungshypothek in grundbuchrechtlich geeigneter Form bewilligen. Dazu wird er in einer bereits streitigen Situation nur selten bereit sein.
Eine Klage auf Einräumung der Hypothek kann lange dauern. Bis zu einer Entscheidung könnte der Besteller das Grundstück veräußert oder durch weitere Grundpfandrechte belastet haben. Der Unternehmer kann seinen Anspruch deshalb zunächst durch eine Vormerkung sichern. Diese lässt sich im Wege einer einstweiligen Verfügung erwirken und schützt den Rang der späteren Sicherungshypothek.
Nach § 885 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Unternehmer keine konkrete Gefährdung des zu sichernden Anspruchs glaubhaft machen. Er muss also nicht nachweisen, dass eine Veräußerung, weitere Belastung oder Insolvenz unmittelbar bevorsteht.
Glaubhaft zu machen ist jedoch der Anspruch selbst. Der Unternehmer muss insbesondere den Bauvertrag, die Eigentümerstellung des Bestellers, den Umfang der ausgeführten Leistungen und die Höhe der darauf entfallenden Vergütung darlegen. Neben Unterlagen wie Verträgen, Rechnungen, Aufmaßen, Bautagesberichten und Fotografien spielt für die Glaubhaftmachung vor allem die eidesstattliche Versicherung eine zentrale Rolle.
Trotz der gesetzlichen Erleichterung sollte der Unternehmer nicht lange zuwarten. Die gesetzliche Dringlichkeitsvermutung kann durch erhebliche Untätigkeit erschüttert werden.
Mängelbehauptungen erschweren die Sicherung
Ein wesentlicher Nachteil des § 650e BGB zeigt sich bei behaupteten Mängeln. Die Sicherungshypothek ist an die tatsächlich bestehende Vergütungsforderung gebunden. Der Unternehmer muss darlegen, welcher Vergütungsanspruch auf seine bisherigen Leistungen entfällt.
Pauschale Mängelrügen reichen nicht aus, um die Eintragung zu verhindern. Konkret beschriebene und glaubhaft gemachte Mängel können den sicherungsfähigen Betrag jedoch beeinflussen. Das Gericht muss sich dann bereits im Eilverfahren mit dem Zustand und dem Wert der ausgeführten Leistungen befassen. Beruft sich der Besteller substantiiert auf Mängel, muss der Besteller die Mangelfreiheit glaubhaft machen.
Im einstweiligen Rechtsschutz bestehen jedoch nur beschränkte Möglichkeiten zur technischen Aufklärung. Eine umfassende Begutachtung durch einen Sachverständigen lässt sich mit einem auf schnelle Entscheidung ausgerichteten Verfahren kaum vereinbaren. Die Entscheidung beruht daher häufig auf einer nur vorläufigen Bewertung der vorgelegten Unterlagen und eidesstattlichen Versicherungen.
Für den Unternehmer entsteht daraus ein erhebliches Risiko: Stellt sich später heraus, dass die behaupteten Mängel tatsächlich vorlagen und die Vormerkung deshalb ganz oder teilweise zu Unrecht erwirkt wurde, können Schadensersatzansprüche nach § 945 ZPO bestehen. Gerade bei einem Bauträgerprojekt können Schäden durch verzögerte Finanzierungen oder Eigentumsübertragungen die gesicherte Vergütungsforderung deutlich übersteigen.
Hier zeigt sich ein wichtiger Unterschied zu § 650f BGB: Bei der Berechnung der Bauhandwerkersicherung bleiben Gegenansprüche, mit denen der Besteller gegen die Vergütung aufrechnen kann, unberücksichtigt, solange sie nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind. Mängelbehauptungen erschweren die Sicherung nach § 650f BGB im Gegensatz zur Eintragung einer Sicherungshypothek nicht.
Vorteile der Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB
Die Bauhandwerkersicherungshypothek ist ein traditionelles Sicherungsinstrument. Da sie allein keinen ausreichenden Schutz für vorleistungspflichtige Unternehmer bot, hat der Gesetzgeber mit § 650f BGB eine zusätzliche und weitergehende Sicherungsmöglichkeit geschaffen. Dennoch bleibt § 650e BGB praktisch bedeutsam.
Zu den wesentlichen Vorteilen gehören:
- der unmittelbare Zugriff auf das Baugrundstück,
- die Möglichkeit, die Sicherung im einstweiligen Rechtsschutz einseitig und vor allem sehr schnell durchzusetzen,
- die Sicherung eines günstigen Rangs bei rechtzeitigem Vorgehen und
- der hohe wirtschaftliche Druck auf den Besteller
- er kann auch gegenüber einem Verbraucher im Rahmen eines Verbraucherbauvertrages sowie juristischen Personen des öffentlichen Rechts geltend gemacht werden.
Ist das Grundstück werthaltig und nicht bereits vollständig belastet, kann die Hypothek eine effektive Sicherheit bieten. Anders als bei § 650f BGB muss der Unternehmer dem Besteller außerdem keine laufenden Kosten einer Bankbürgschaft erstatten.
Nachteile gegenüber § 650f BGB
Während der Bauausführung sichert § 650e BGB nur den Vergütungsanteil für bereits erbrachte Leistungen. § 650f BGB erfasst dagegen die gesamte vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich des Anteils für noch auszuführende Leistungen sowie zusätzlich zehn Prozent für Nebenforderungen.
Weitere Nachteile des § 650e BGB sind:
- der beschränkte sachliche Anwendungsbereich,
- die notwendige Identität von Besteller und Grundstückseigentümer,
- häufig vorrangige Grundschulden der finanzierenden Banken,
- das Risiko weiterer Belastungen vor Eintragung der Vormerkung,
- die Schadensersatzpflicht bei unberechtigter Eintragung und
- die Bedeutung von Mängeleinwendungen.
§ 650f BGB verschafft dem Unternehmer außerdem ein Leistungsverweigerungs- und Kündigungsrecht, wenn der Besteller die verlangte Sicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist stellt. Eine entsprechende Rechtsfolge enthält § 650e BGB nicht.
Können die Sicherungsrechte vertraglich ausgeschlossen werden?
Auch beim vertraglichen Ausschluss unterscheiden sich § 650e und § 650f BGB. Der Anspruch aus § 650f BGB kann nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Bei § 650e BGB ist ein Ausschluss dagegen durch eine individuell ausgehandelte Vereinbarung möglich. In der Praxis dürften sich jedoch nur wenige Besteller die Mühe machen, den Verzicht auf die Sicherungshypothek mit dem Unternehmer im Einzelnen auszuhandeln.
Meist findet sich der Ausschluss lediglich in einem vom Besteller vorformulierten Bauvertrag oder in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Ein formularmäßiger Ausschluss ist unwirksam, wenn dem Unternehmer keine anderweitige gleichwertige Sicherheit eingeräumt wird. Gleiches gilt regelmäßig für Klauseln, die den Anspruch von zusätzlichen Voraussetzungen wie Zahlungsverzug, einer vorherigen Mahnung oder besonderen Ankündigungsfristen abhängig machen. Sie erschweren die schnelle Durchsetzung des Sicherungsrechts und benachteiligen den Unternehmer unangemessen.
Das Verhältnis zwischen § 650e und § 650f BGB
Hat der Unternehmer bereits eine Sicherheit nach § 650f BGB erlangt, ist sein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650e BGB gemäß § 650f Abs. 4 BGB ausgeschlossen.
Die umgekehrte Richtung ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Hat der Unternehmer bereits eine Hypothek oder Vormerkung nach § 650e BGB erlangt, kann er noch eine Sicherheit nach § 650f BGB verlangen. Der Besteller kann jedoch einwenden, dass bereits eine wirtschaftlich gleichwertige Sicherheit besteht.
Welche Sicherheit ist die richtige?
Die Bauhandwerkersicherungshypothek ist trotz ihres engeren Anwendungsbereichs ein wirkungsvolles Sicherungsmittel. Der Zugriff auf das Baugrundstück und die Möglichkeit, sehr schnell eine Vormerkung eintragen zu lassen, können dem Unternehmer eine starke Position verschaffen.
Das gilt besonders gegenüber Bauträgern. Gehört das Projektgrundstück dem Bauträger, kann das ausführende Unternehmen seine Vergütungsforderung daran absichern. Die Eintragung kann Finanzierung, Vertrieb und lastenfreie Eigentumsübertragung erheblich beeinträchtigen und dadurch erheblichen wirtschaftlichen Druck erzeugen.
Welches Sicherungsmittel im konkreten Fall vorzugswürdig ist, hängt jedoch nicht nur vom Leistungsstand, den Eigentumsverhältnissen, dem Grundbuchrang und möglichen Mängeleinwendungen ab. Entscheidend ist auch, welches weitere Vorgehen der Unternehmer anstrebt. Möchte er sich bei ausbleibender Sicherheit ein verlässliches Leistungsverweigerungs- oder Kündigungsrecht verschaffen, bietet § 650f BGB weitergehende Möglichkeiten. Geht es dagegen vor allem darum, eine bereits erbrachte Leistung schnell am Grundstück abzusichern und dadurch wirtschaftlichen Druck aufzubauen, kann § 650e BGB das wirkungsvollere Instrument sein.
Die Wahl und Durchsetzung der richtigen Sicherheit erfordern daher eine auf den konkreten Bauvertrag und die wirtschaftliche Situation abgestimmte Strategie.
Wir beraten Bauunternehmen, Handwerksbetriebe und Bauträger bei der Prüfung von Sicherungsansprüchen sowie bei der Durchsetzung und Abwehr von Sicherungsverlangen.
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Kontakt zu alpha Rechtsanwälte
Autorin: Karen Faehling | Rechtsanwältin | alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB
