28/06/2026

Kategorie: Baurecht

Der gefährlichste Satz im Immobilienkaufvertrag steht oft nicht beim Kaufpreis. Er lautet: „Die Sachmängelhaftung ist ausgeschlossen.“ Für Käufer kann dieser Satz bedeuten, dass sie auf erheblichen Mängeln sitzen bleiben. Für Verkäufer kann er trügerische Sicherheit schaffen.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird in den meisten notariellen Kaufverträgen ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das ist üblich und grundsätzlich wirksam. Die Immobilie wird regelmäßig „wie besichtigt“ verkauft. Der Verkäufer soll nicht für jeden altersbedingten oder später entdeckten Mangel haften.

Diese Vertragsgestaltung hat erhebliche Folgen.

Käufer können nach dem Kauf nicht ohne Weiteres Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz verlangen. Verkäufer können sich grundsätzlich auf den vereinbarten Ausschluss berufen. Die zentrale Ausnahme ist aber die Arglist.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Genau an dieser Stelle beginnen viele gerichtliche Auseinandersetzungen.

Gewährleistungsausschluss beim Kauf gebrauchter Immobilien

Bei gebrauchten Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken sind Mängel keine Ausnahme. Typische Streitpunkte sind Feuchtigkeit im Keller, Undichtigkeiten am Dach, Altlasten, frühere Wasserschäden, Schädlingsbefall, Hausschwamm, fehlende (Bau)Genehmigungen, verdeckte Umbauten oder unrichtige Angaben im Exposé.

Grundsätzlich stehen dem Käufer bei einem Sachmangel Rechte aus § 437 BGB zu. Dazu gehören Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz. Diese Rechte werden beim Gebrauchtimmobilienkauf aber fast immer vertraglich ausgeschlossen.

Der Bundesgerichtshof erkennt diese Praxis grundsätzlich an. Entscheidend ist: Der Käufer muss deshalb, wenn er den Gewährleistungsausschluss überwinden will, mehr darlegen als nur das Vorhandensein eines Mangels.

Er muss regelmäßig beweisen:

Es liegt ein Sachmangel vor.
Der Mangel war bei Gefahrübergang bereits vorhanden.
Der Mangel war nicht ohne Weiteres erkennbar.
Der Verkäufer war zur Offenbarung verpflichtet.
Der Verkäufer kannte den Mangel oder hielt ihn zumindest für möglich.
Der Verkäufer rechnete damit oder nahm billigend in Kauf, dass der Käufer den Mangel nicht kennt.
Der Verkäufer wusste oder nahm billigend in Kauf, dass der Käufer (bzw. ein Käufer, also jeder Käufer) bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte.

Diese letzte subjektive Ebene ist in der Praxis der schwierigste Punkt.

Was Arglist rechtlich bedeutet

Arglist setzt nicht zwingend eine betrügerische Absicht im umgangssprachlichen Sinne voraus. Erforderlich ist aber mindestens bedingter Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof formuliert dies seit Jahren streng. Ein arglistiges Verschweigen liegt nur vor, wenn der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Diese Linie findet sich deutlich in BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989. Dort hat der BGH klargestellt, dass es nicht genügt, dem Verkäufer vorzuwerfen, er habe sich der Kenntnis „bewusst verschlossen“. Die tatsächliche Kenntnis oder jedenfalls das Fürmöglichhalten der maßgeblichen Umstände muss festgestellt werden.

Ebenso deutlich ist BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182; ZfIR 2013, 555. Dort ging es um eine fehlende Baugenehmigung. Der BGH stellte klar: Eine fehlende Baugenehmigung kann regelmäßig einen Sachmangel darstellen. Arglist liegt aber nicht schon deshalb vor, weil sich dem Verkäufer bestimmte Tatsachen hätten aufdrängen müssen. Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus.

Für Käufer bedeutet das: Der Nachweis der Arglist ist anspruchsvoll. Für Verkäufer bedeutet es: Wer Kenntnis hat oder ernsthafte Anhaltspunkte für einen erheblichen Mangel erkennt, darf nicht schweigen.

Aufklärungspflicht: Was muss der Verkäufer offenbaren?

Der Verkäufer muss nicht jeden Umstand ungefragt mitteilen. Keine Aufklärungspflicht besteht grundsätzlich bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und ohne Weiteres erkennbar sind. Der Käufer muss die Immobilie im eigenen Interesse sorgfältig prüfen.

Anders ist es bei verdeckten Mängeln oder bei Umständen, die für die Kaufentscheidung erkennbar erheblich sind.

Das zeigt BGH, Urteil vom 12.04.2002 – V ZR 302/00, BauR 2002, 383. Der BGH entschied, dass eine Offenbarungspflicht nur hinsichtlich solcher Mängel nicht besteht, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind. Klärt der Verkäufer über nicht erkennbare, ihm aber bekannte Sachmängel nicht auf, kommt eine Haftung wegen Arglist in Betracht.

Besonders wichtig ist auch BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11. Dort ging es um Feuchtigkeitsflecken. Der BGH stellte klar: Das Unterlassen eines Hinweises, dass sich der Verkäufer über die Ursache sichtbarer Symptome nicht sicher ist, begründet noch keine Arglist. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig. Anders ist es, wenn der Verkäufer ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ antwortet und mit der Unrichtigkeit rechnet.

Wir von alpha Rechtsanwälte meinen: Diese Rechtsprechung zeigt die entscheidende Linie. Käufer müssen beweisen, dass der Verkäufer mehr wusste als er offengelegt hat. Verkäufer müssen ihr konkretes Wissen vollständig und zutreffend mitteilen.

Altlasten und Altlastenverdacht: besonders haftungsträchtig

Altlasten gehören zu den gefährlichsten Risiken beim Grundstückskauf. Sie können Sanierungskosten, Nutzungsbeschränkungen, Wertminderung und öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme auslösen.

Der BGH hat bereits in BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/94 entschieden, dass der Verkäufer eines Grundstücks darüber aufklären muss, wenn auf dem Grundstück früher eine Werksdeponie betrieben wurde. Der Hinweis auf einzelne Bodenbestandteile genügt nicht, wenn der entscheidende Umstand – die frühere Deponienutzung – verschwiegen wird.

Noch deutlicher ist BGH, Urteil vom 20.10.2000 – V ZR 285/99: Sind dem Verkäufer Altlasten bekannt, genügt er seiner Aufklärungspflicht nicht dadurch, dass er nur einen bloßen Altlastenverdacht mitteilt. Wer mehr weiß, muss mehr sagen.

Aktuell bestätigt und vertieft wurde diese Linie durch BGH, Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21. Der BGH stellt dort klar: Ein Altlastenverdacht kann bereits einen Sachmangel begründen. Verschweigt der Verkäufer arglistig einen bekannten Altlastenverdacht und bestätigt sich dieser später, handelt er in aller Regel auch im Hinblick auf die tatsächlich vorhandenen Altlasten arglistig.

Für die Verkäuferseite bedeutet das: Altlasten, altlastverdächtige Auffüllungen, frühere gewerbliche Nutzungen, Bodenuntersuchungen und behördliche Hinweise müssen sorgfältig geprüft und offengelegt werden.

Für die Käuferseite bedeutet das: Bei Grundstücken mit früherer gewerblicher Nutzung, Auffüllungen, alten Produktionsstandorten oder unklaren Bodenverhältnissen sollten Altlastenauskunft und technische Prüfung vor dem Notartermin eingeholt werden.

Feuchtigkeit, Dach und Wassereintritte

Feuchtigkeit ist einer der häufigsten Streitpunkte beim Hauskauf. Entscheidend ist nicht allein, ob Feuchtigkeit vorhanden ist. Entscheidend ist, ob der Verkäufer konkrete Kenntnis von einem offenbarungspflichtigen Mangel hatte.

Bei wiederholten Wassereintritten hat der BGH die Anforderungen an die Verkäuferseite klar formuliert. In BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23 ging es um Wassereintritte durch ein Terrassendach. Der BGH entschied, dass wiederholte Regenwassereintritte durch ein Terrassendach regelmäßig nicht nur ein Symptom sind. Bereits die Undichtigkeit selbst kann einen Sachmangel begründen. Klärt der Verkäufer darüber nicht auf, handelt er arglistig, auch wenn er die genaue Ursache nicht oder nur teilweise kennt.

Anders gelagert war BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 73/18. Dort ging es um die Angabe eines fachkundigen Verkäufers, das Objekt fachgerecht bzw. nach anerkannten Vorschriften errichtet zu haben. Der BGH entschied, dass eine solche Angabe nicht schon deshalb „ins Blaue hinein“ erfolgt, weil der Verkäufer bei der Bauausführung unbewusst von DIN-Vorschriften abgewichen ist. Auch hier bleibt es beim Erfordernis subjektiver Arglist.

Diese Entscheidungen sind für die Praxis zentral. Der Verkäufer haftet nicht schon deshalb, weil ein später festgestellter Baumangel objektiv vorhanden ist. Er haftet aber, wenn er den maßgeblichen Umstand kennt, verharmlost oder verschweigt.

Exposé-Angaben: „Dach komplett erneuert“ ist kein Nebensatz

Besonders streitanfällig sind Angaben im Exposé. Viele Verkäufer unterschätzen deren Bedeutung. Exposé-Angaben können die Erwartung des Käufers prägen und Grundlage der Sollbeschaffenheit sein. Hierzu haben wir an anderer Stelle schon veröffentlicht, lesen Sie HIER gern nach.

Der BGH hat dies zuletzt in BGH, Urteil vom 06.12.2024 – V ZR 229/23 hervorgehoben. Dort enthielt das Maklerexposé die Angabe, das Dach sei 2009 „komplett erneuert“ worden. Tatsächlich waren lediglich Bitumenbahnen erneuert worden. Der BGH entschied, dass es keinen allgemeinen Sprachgebrauch gibt, wonach ein „komplett erneuertes Dach“ stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht meint. Maßgeblich ist, wie ein redlicher und verständiger Durchschnittskäufer die Angabe verstehen durfte.

Für Verkäufer heißt das: Begriffe wie „komplett erneuert“, „vollständig saniert“, „fachgerecht modernisiert“, „trocken“, „neuwertig“ oder „kernsaniert“ sollten nur verwendet werden, wenn sie belastbar dokumentiert sind.

Für Käufer heißt das: Exposés, Anzeigen, E-Mails und Maklerangaben sollten gesichert werden. Sie können später entscheidend sein.

Instanzgerichte: wichtige Ergänzungen zur BGH-Linie

Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zeigt, wie streng die BGH-Grundsätze im Einzelfall angewendet werden.

Das OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017 – 5 U 363/17 betont, dass der subjektive Tatbestand der Arglist nicht durch Fahrlässigkeit ersetzt werden darf. Ein Verkäufer handelt nicht schon arglistig, weil er einen Mangel hätte erkennen müssen. Erforderlich bleibt die Feststellung positiver Kenntnis oder bedingten Vorsatzes.

Das OLG Rostock, Urteil vom 06.04.2023 – 3 U 33/21 hat beim echten Hausschwamm eine strenge Linie vertreten. Danach ist über einen Hausschwammbefall grundsätzlich auch dann aufzuklären, wenn der Verkäufer ihn fachgerecht beseitigen ließ. Hintergrund ist das besondere Wiederauflebensrisiko bei echtem Hausschwamm.

Das OLG Schleswig, Urteil vom 14.12.2017 – 11 U 44/17 zeigt die andere Seite. Bei einem etwa 50 Jahre alten Haus und der Bezeichnung eines Kellerraums als „Vorratskeller“ kann eine Feuchtebelastung der Kellerräume nicht ohne Weiteres einen Sachmangel begründen. Alter, Vertragsinhalt und Erwartungshorizont des Käufers bleiben entscheidend.

Tipps für Verkäufer

Verkäufer sollten bekannte Risiken frühzeitig und nachweisbar offenlegen. Das schützt nicht nur den Käufer, sondern auch den Verkäufer selbst.

Wichtig sind insbesondere:

Probleme mit der Baugenehmigung und von der Baugenehmigung abweichende Bauweise offenlegen,
bekannte Feuchtigkeits- und Wasserschäden offenlegen,
frühere Sanierungen mit Rechnungen und Unterlagen dokumentieren,
Altlasten, Altlastenverdacht und frühere Nutzungen prüfen,
frühere Schädlings-, Hausbock- oder Schwammschäden benennen,
Angaben im Exposé sorgfältig kontrollieren,
Makler schriftlich vollständig informieren,
keine technischen Aussagen „ins Blaue hinein“ machen,
bekannte Unsicherheiten nicht als gesicherte Tatsachen darstellen,
Offenlegungen im Kaufvertrag oder in Anlagen dokumentieren.

Verharmlosungen sind besonders gefährlich. Wer einen bekannten Umstand nur teilweise mitteilt oder kleiner darstellt, als er ist, riskiert den Verlust des Gewährleistungsausschlusses.

Tipps für Käufer

Käufer sollten den Gewährleistungsausschluss ernst nehmen. Nach dem Notartermin ist die rechtliche Position deutlich schwieriger.

Sinnvoll sind insbesondere:

mehrere Besichtigungen durchführen,
Sachverständige einbeziehen,
gezielte Fragen zu Keller, Dach, Feuchtigkeit, Altlasten, Genehmigungen und früheren Schäden stellen,
Antworten schriftlich dokumentieren,
Exposé, Anzeigen und E-Mails sichern,
Bauakte und Baulastenverzeichnis prüfen,
Modernisierungs- und Sanierungsunterlagen verlangen,
bei Verdacht technische Gutachten vor Vertragsschluss einholen,
wichtige Beschaffenheiten ausdrücklich in den notariellen Vertrag aufnehmen lassen.

Nach Entdeckung eines Mangels sollten Beweise sofort gesichert werden. Dazu gehören Fotos, Zeugen, Gutachten, Schriftverkehr, Rechnungen, Versicherungsunterlagen und gegebenenfalls ein selbständiges Beweisverfahren.

Fazit: Arglist ist schwer zu beweisen

Beim Gebrauchtimmobilienkauf ist der Gewährleistungsausschluss der Regelfall. Wer ihn als Käufer durchbrechen will, muss hohe rechtliche Hürden überwinden.

Der wichtigste Punkt ist der Nachweis des subjektiven Teils der Arglist. Ein Mangel allein genügt nicht. Auch ein erheblicher Mangel genügt nicht automatisch. Entscheidend ist, was der Verkäufer wusste, was er für möglich hielt und was er gegenüber dem Käufer offengelegt hat.

Für Verkäufer gilt: Transparenz, Dokumentation und präzise Formulierungen reduzieren Haftungsrisiken.

Für Käufer gilt: Sorgfalt vor Vertragsschluss ist der beste Schutz. Nach dem Kauf hängt der Erfolg häufig an der Beweisbarkeit des Kenntnisstands des Verkäufers.

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Autor: Martin Straube
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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