Der Bundesgerichtshof stärkt mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 die Rechte bauwilliger Wohnungseigentümer. Ein Freibrief für jede Klimaanlage ist die Entscheidung jedoch nicht: Entscheidend bleiben die konkrete Planung, die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum und die zu erwartenden Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer.
Sommerliche Hitze wird auch in Deutschland zunehmend zur Belastung. Gerade Dachgeschosswohnungen und stark besonnte Einheiten heizen sich über Tage auf; in tropischen Nächten fehlt die notwendige Abkühlung. Der Wunsch nach einer Split-Klimaanlage in der Eigentumswohnung ist deshalb nachvollziehbar und praktisch relevant.
Bei einer Eigentumswohnung endet die Entscheidungsfreiheit allerdings dort, wo Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Muss für Leitungen die Fassade durchbohrt oder ein Außengerät an Fassade oder Balkon befestigt werden, darf der einzelne Eigentümer nicht eigenmächtig handeln. Dann braucht er grundsätzlich einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof geklärt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer die Gestattung eines Klima-Splitgeräts verlangen kann. Die Entscheidung erleichtert bauliche Anpassungen an veränderte Nutzungsbedürfnisse. Sie verlangt aber weiterhin eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls.
Der Fall: Klima-Splitgerät auf dem Balkon
Die klagenden Wohnungseigentümer wollten auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät installieren. Das Vorhaben erforderte unter anderem eine Bohrung durch die Außenwand. Der Antrag auf Gestattung fand in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit.
Die Eigentümer erhoben daraufhin eine Beschlussersetzungsklage. Bei dieser Klage ersetzt das Gericht einen notwendigen, aber unterbliebenen Beschluss. Rechtsgrundlage ist § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II gab der Berufung statt und ersetzte den ablehnenden Beschluss durch einen Gestattungsbeschluss. Die Revision der Gemeinschaft blieb vor dem BGH ohne Erfolg.
Eine Split-Klimaanlage ist regelmäßig eine bauliche Veränderung
Der Einbau eines Klima-Splitgeräts ist jedenfalls dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, wenn die Installation einen Eingriff in die Fassade erfordert. Nach § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Die praktische Folge ist eindeutig: Der Eigentümer darf das Gerät nicht zuerst montieren und erst anschließend um Zustimmung bitten. Auch eine technisch kleine Bohrung kann das Gemeinschaftseigentum betreffen. Wer ohne Gestattung baut, riskiert Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche sowie erhebliche Rückbaukosten.
Vor dem Einbau sollte deshalb geprüft werden, welche Gebäudeteile nach Teilungserklärung und Gesetz im Gemeinschaftseigentum stehen, wo Leitungen verlaufen und wie das Außengerät befestigt werden soll. Ebenso wichtig sind Abdichtung, Kondensatführung, Schwingungsentkopplung und eine optisch möglichst zurückhaltende Ausführung.
Kein privilegierter Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG
Eine Split-Klimaanlage gehört nicht zu den in § 20 Abs. 2 WEG ausdrücklich privilegierten baulichen Veränderungen. Privilegiert sind derzeit Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, zum Einbruchschutz, zum Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.
Der fehlende Privilegierungstatbestand bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinschaft den Antrag frei und ohne sachliche Prüfung ablehnen darf. Ein Gestattungsanspruch kann sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben. Danach kann jeder Wohnungseigentümer die Gestattung verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Daraus folgt im Umkehrschluss: Werden die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer durch die konkrete bauliche Veränderung nicht in diesem rechtlich erheblichen Maß beeinträchtigt, besteht ein Anspruch auf Gestattung. Maßgeblich ist nicht jede theoretisch denkbare oder rein subjektiv empfundene Beeinträchtigung. Zu prüfen ist, ob sich ein anderer Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
Der BGH verlangt eine konkrete Interessenabwägung
Die Prüfung nach § 20 Abs. 3 WEG ist ernst zu nehmen. Auf der einen Seite steht das Interesse des antragstellenden Eigentümers, sein Sondereigentum zeitgemäß zu nutzen und an steigende sommerliche Temperaturen anzupassen. Auf der anderen Seite stehen das Eigentum und die störungsfreie Nutzung der übrigen Wohnungseigentümer.
Der BGH berücksichtigt dabei den Zweck der WEG-Reform 2020: Bauliche Veränderungen sollen erleichtert und eine dauerhafte ‚Versteinerung‘ des Gebäudebestands verhindert werden. Daraus folgt aber kein genereller Vorrang des Veränderungsinteresses. Eine erhebliche Beeinträchtigung kann nach Abwägung der widerstreitenden Interessen weiterhin zur Ablehnung des Gestattungsanspruchs führen.
Entscheidend ist deshalb die Qualität des Gestattungsantrags. Die Eigentümerversammlung muss die tatsächlichen Auswirkungen bewerten können. Ein pauschaler Antrag ohne Angaben zu Gerät, Montageort, Schallschutz oder Betriebsweise schafft vermeidbare Unsicherheit und erhöht das Prozessrisiko.
Warum die bloße Befürchtung späteren Lärms nicht genügt
Im entschiedenen Fall wandte die Gemeinschaft ein, das Außengerät könne beim späteren Betrieb störende Geräusche verursachen. Diese abstrakte Befürchtung genügte dem BGH nicht. Die zu erwartenden Immissionen hingen wesentlich vom künftigen Nutzungsverhalten ab; eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung stand vor dem Einbau nicht sicher fest.
Für den konkreten Fall war bedeutsam, dass das vorgesehene Gerät die Anforderungen der TA Lärm grundsätzlich einhalten konnte. Das Außengerät sollte auf dem Balkon angebracht und verkleidet werden. Das nächstgelegene Schlafzimmerfenster befand sich mehrere Meter entfernt. Zudem enthielt der gerichtlich ersetzte Beschluss Vorgaben für die Betriebsweise.
Der BGH trennt damit klar zwischen der baulichen Veränderung und dem späteren Gebrauch des Geräts. Lassen sich mögliche Störungen im Wesentlichen erst anhand des tatsächlichen Betriebs beurteilen, kann es sachgerecht sein, die Entwicklung abzuwarten. Treten später unzulässige Immissionen auf, bleiben Abwehr- und Regelungsmöglichkeiten bestehen.
Anders liegt es, wenn schon bei der Entscheidung über den Antrag sicher feststeht, dass das konkrete Gerät oder der geplante Standort zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen wird. Dann kann die Gestattung verweigert werden. Auch eine optisch besonders auffällige Montage, Eingriffe in die Gebäudesubstanz oder konkrete technische Risiken können die Abwägung beeinflussen.
Einbau und Betrieb: Die Rechte der Nachbarn bleiben geschützt
Die Entscheidung verpflichtet Nachbarn nicht, jede spätere Geräuschbelastung hinzunehmen. Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG darf ein Wohnungseigentümer das Sondereigentum der übrigen Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen.
Erweist sich der Betrieb als störend, kommen insbesondere konkrete Nutzungsregelungen in Betracht. Je nach Sachlage können Betriebszeiten begrenzt, ein Nachtmodus vorgeschrieben, technische Nachbesserungen verlangt oder weitergehende Abwehransprüche verfolgt werden. Ob und gegen wen ein Anspruch besteht, hängt von der konkreten Störung, den Beschlüssen der Gemeinschaft und der Anspruchsgrundlage ab.
Die Gemeinschaft sollte deshalb bereits im Gestattungsbeschluss präzise Rahmenbedingungen festlegen, ohne das Vorhaben durch unerfüllbare Vorgaben faktisch zu verhindern. Sinnvoll sind Regelungen zur fachgerechten Montage, zur Vermeidung von Körperschall, zur Kondensatableitung, zur Wartung, zur Haftung für Schäden und gegebenenfalls zur Betriebsweise.
Wer trägt die Kosten?
Wird die bauliche Veränderung einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet, trägt dieser nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Kosten; nur ihm gebühren die Nutzungen. Dazu zählen regelmäßig nicht nur Anschaffung und Montage, sondern auch Wartung, Instandhaltung, gegebenenfalls spätere Beseitigung sowie die Behebung von Schäden, die durch die Maßnahme verursacht werden.
Auch diese Punkte gehören in einen rechtssicheren Gestattungsbeschluss. Unklare Kosten- und Verantwortungsregelungen führen häufig erst Jahre später zu Streit, etwa bei Fassadenarbeiten, beim Austausch des Geräts oder beim Verkauf der Wohnung.
Praxischeck: So sollte der Antrag vorbereitet werden
Wer eine Split-Klimaanlage in der Eigentumswohnung installieren möchte, sollte der Gemeinschaft eine prüffähige Planung vorlegen. Dazu gehören insbesondere:
- genaue Bezeichnung und technische Daten des Innen- und Außengeräts, insbesondere die Schallleistungs- und Schalldruckpegel;
- maßstäbliche Darstellung des Montageorts sowie der Leitungsführung und Fassadendurchdringung;
- Angaben zur Schwingungsentkopplung, Verkleidung und fachgerechten Abdichtung;
- Konzept für die Ableitung des Kondensats, ohne Fassade oder Nachbareigentum zu beeinträchtigen;
- Bewertung der zu erwartenden Immissionen am nächstgelegenen schutzbedürftigen Raum;
- Vorschläge zu Betriebszeiten oder Betriebsmodi, soweit dies für den Standort sinnvoll ist;
- Regelungen zu Kosten, Wartung, Haftung, Rückbau und Arbeiten am Gemeinschaftseigentum.
Wir meinen: Ein technisch konkretisierter Antrag ist der wichtigste Schritt, um abstrakte Einwände in eine sachliche Prüfung zu überführen. Zugleich sollte der Eigentümer keine Einschränkungen anbieten, die für einen störungsfreien Betrieb nicht erforderlich sind oder die Nutzung wirtschaftlich entwerten.
Was tun, wenn die Eigentümergemeinschaft ablehnt?
Eine ablehnende Beschlussfassung bedeutet nach dem BGH-Urteil nicht zwangsläufig das Ende des Vorhabens. Besteht ein Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG, kann der fehlende Gestattungsbeschluss durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden. Vor einer Klage sollte jedoch geprüft werden, ob der Antrag hinreichend bestimmt war und ob die technischen Unterlagen eine belastbare Abwägung ermöglichen.
Häufig ist es wirtschaftlicher, zunächst einen überarbeiteten Antrag einzureichen und konkrete Bedenken der Gemeinschaft technisch zu beantworten. Bleibt die Gestattung dennoch aus, müssen Klageantrag und gewünschter Beschlussinhalt so präzise gefasst sein, dass das Gericht einen vollziehbaren Beschluss ersetzen kann.
Fazit: Mehr Spielraum, aber kein Freibrief
Das BGH-Urteil vom 17. Juli 2026 schafft wichtige Klarheit für die Split-Klimaanlage in der Eigentumswohnung. Bloße Befürchtungen, das Gerät könne später Lärm verursachen, reichen regelmäßig nicht aus, um die Gestattung zu verweigern. Maßgeblich sind die konkret zu erwartenden Auswirkungen der geplanten baulichen Veränderung.
Ein pauschaler Anspruch auf jede gewünschte Anlage besteht dennoch nicht. Steht eine erhebliche Beeinträchtigung bereits vorab fest, kann die Gemeinschaft die Gestattung ablehnen. Eigentümer sollten ihr Vorhaben deshalb technisch sorgfältig planen, einen bestimmten Beschlussantrag stellen und Kosten sowie spätere Verantwortlichkeiten klar regeln. Genau hier entscheidet sich, ob aus einem nachvollziehbaren Wunsch ein durchsetzbarer Gestattungsanspruch wird.
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Autorin: Maxi Dziuballe | Rechtsanwältin | alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB
