Der Auftrag ist abgeschlossen. Die Gewährleistungsfrist ist bereits abgelaufen. Dann meldet der Bauherr Mängel und klagt. Und das Gericht gibt ihm Recht. Wie das möglich ist? Durch die Sekundärhaftung. Ein Institut, das viele Architekten und Ingenieure unterschätzen — mit erheblichen Konsequenzen für die eigene Haftung.
Sie planen, überwachen, betreuen — und tragen dabei eine Verantwortung, die weit über die eigentliche Bauphase hinausgeht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seit 1978 in einer langen Linie von Entscheidungen klargestellt: Wer als Architekt oder Ingenieur eine umfassende Sachwalterstellung übernimmt, haftet unter Umständen auch dann noch, wenn die reguläre Verjährungsfrist längst abgelaufen ist.
Dieses Haftungsinstitut nennt sich Sekundärhaftung. Es ist nicht gesetzlich geregelt, sondern ausschließlich von der Rechtsprechung entwickelt worden. Die Grundlage legte der BGH mit seinem Urteil vom 16. März 1978 (BGHZ 71, 144 – VII ZR 145/76 – leider nicht kostenfrei verfügbar, aber im Internet zu finden). Seither gilt: Wer als Sachwalter des Bauherrn Mängelursachen verschweigt, kann sich auf Verjährung nicht berufen.
Grundlage: Das BGH-Urteil von 1978
Die Sekundärhaftung geht auf einen Grundsatzentscheid des BGH zurück. Mit BGHZ 71, 144 stellte der VII. Zivilsenat fest: Dem umfassend beauftragten Architekten obliegt im Rahmen seiner Betreuungsaufgaben nicht nur die Wahrung der Auftraggeberrechte gegenüber den Bauunternehmern, sondern auch und zunächst die objektive Klärung der Mängelursachen — selbst wenn zu diesen eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören.
Der Hintergrund ist ein Interessenkonflikt, der dem Architektenvertrag strukturell innewohnt: Der Architekt ist Sachwalter des Bauherrn und zugleich derjenige, der selbst Fehler begangen haben kann. Das Recht löst diesen Konflikt eindeutig. Der Architekt muss auch eigene Fehler offenbaren, damit der Bauherr seine Rechte rechtzeitig wahrnehmen kann. Wer schweigt, verliert den Schutz der Verjährung. Sie müssen sich also „selbst bezichtigen“, um in die schützende Wirkung der Verjährung zu rutschen. Absurd? Nicht für den BGH.
Voraussetzung: Umfassende Beauftragung und Sachwalterstellung
Die Sekundärhaftung setzt eine umfassende Beauftragung voraus. Sie greift nicht bei jedem Architektenvertrag. Der BGH hat die Anforderungen in mehreren Entscheidungen präzisiert und dabei klar abgegrenzt, wen die Sekundärhaftung trifft — und wen nicht.
Erforderlich sind:
- Übernahme der Objektüberwachung (Leistungsphase 8 HOAI)
- Übernahme der Objektbetreuung
- Zentrale Stellung bei der Planung und Durchführung des gesamten Bauvorhabens
Mit Urteil vom 23. Juli 2009 (VII ZR 134/08) hat der BGH klargestellt: Wer lediglich mit den Leistungsphasen 1 bis 6 — also Grundlagenermittlung bis Vorbereitung der Vergabe — beauftragt ist, unterliegt der Sekundärhaftung nicht. Die Objektüberwachung ist das entscheidende Merkmal. Das Fehlen der Leistungsphase 4 (Vergabe) steht einer Sekundärhaftung hingegen nicht entgegen, da diese in erster Linie verwaltungstechnische Leistungen umfasst. Auch die Leistungsphase 9 muss nicht übertragen sein, um eine Sekundärhaftung zu begründen.
In unserer Praxis erleben wir: Streitigkeiten entstehen häufig dort, wo der Auftragsumfang nicht eindeutig dokumentiert ist. Entscheidend ist, welche Leistungen der Architekt tatsächlich erbracht hat — nicht nur, was der Vertrag auf dem Papier vorsieht.
Was der BGH konkret verlangt: Inhalt der Aufklärungspflicht
Der BGH hat den Inhalt der Aufklärungspflicht in seinem Urteil vom 26. September 1985 (VII ZR 50/84) konkretisiert. Der Architekt schuldet als Sachwalter des Bauherrn:
- die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel
- die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn vom Ergebnis der Untersuchung
- die Unterrichtung über die sich daraus ergebende Rechtslage — einschließlich eigener Haftung
Mit Urteil vom 26. Oktober 2006 (VII ZR 133/04) hat der BGH diese Grundsätze bestätigt und präzisiert: Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mangel seine Ursache ausschließlich in Unternehmerleistungen oder auch in eigenen Planungs- oder Aufsichtsfehlern des Architekten hat. Die Offenlegung eigener Fehler ist kein Entgegenkommen — sie ist Rechtspflicht.
Die Sekundärhaftung wird typischerweise ausgelöst, wenn:
- der Architekt Mängelerscheinungen besichtigt, ohne die Ursachen systematisch zu klären
- er die Verantwortung pauschal dem Bauunternehmer zuweist, ohne eigene Fehler zu prüfen
- er den Bauherrn nicht schriftlich über mögliche Ansprüche auch gegen ihn selbst informiert
- er nach Fertigstellung keine Rückmeldung gibt, obwohl Mängel bekannt sind oder sein müssen
Beachten Sie: Die bloße Kenntnisnahme des Baumangels durch den Bauherrn entbindet Sie nicht von der Aufklärungspflicht. Nur wenn der Bauherr selbst über die erforderliche Sachkunde verfügt oder ausdrücklich erklärt, einen sachkundigen Dritten mit der Interessenwahrung zu beauftragen, entfällt Ihre Pflicht.
Abgrenzung: Keine Sekundärhaftung ohne Sachwalterstellung
Der BGH hat die Reichweite der Sekundärhaftung auch nach unten klar begrenzt. Mit Urteil vom 27. September 2001 (VII ZR 320/00) entschied er: Die zur Sekundärhaftung des Architekten entwickelten Grundsätze sind auf den Tragwerksplaner nicht anwendbar, wenn dieser keine besonderen Betreuungs- und Aufklärungspflichten übernommen hat.
Allein die Teilnahme an einer Mängelbesichtigung begründet noch keine Sachwalterstellung. Entscheidend ist die vertraglich übernommene und tatsächlich ausgeübte Rolle als zentraler Ansprechpartner des Bauherrn für die gesamte Planung und Durchführung des Bauvorhabens.
Wir bei alpha Rechtsanwälte meinen: Diese Abgrenzung ist in der Praxis oft schwieriger, als sie auf den ersten Blick erscheint — gerade bei Projekten mit mehreren Planungsbeteiligten. Die Frage, wer die Sachwalterstellung innehat, kann im Streitfall über erhebliche Haftungsbeträge entscheiden.
Ausdehnung auf Ingenieure
Die Sekundärhaftung beschränkt sich nicht auf Architekten. Der BGH hat sie mit Urteil vom 28. Juli 2011 (VII ZR 4/10) ausdrücklich auf Ingenieure ausgedehnt — sofern diese eine dem umfassend beauftragten Architekten vergleichbare Sachwalterstellung innehaben. Mit Urteil vom 10. Oktober 2013 (VII ZR 19/12) hat er dies für Ingenieure bestätigt, die mit der Errichtung eines Ingenieurbauwerks und umfassenden Planungs- und Überwachungsleistungen beauftragt wurden.
Für Ingenieure gilt damit derselbe Maßstab: Wer zentrale Planungs- und Überwachungsverantwortung trägt, übernimmt zugleich die Pflicht zur Mängelursachenklärung — einschließlich eigener Fehler. Auch für Ingenieure gilt: Die Haftung aus unserer auf Baurecht und Architektenrecht spezialisierten Praxis zeigt, dass das Institut häufig unterschätzt wird.
Kausalitätsvermutung und Fortbestand nach Vertragsende
Prozessual stellt die Sekundärhaftung Architekten und Ingenieure vor ein erhebliches Problem. Der BGH geht von einer tatsächlichen Vermutung zugunsten des Bauherrn aus (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2006 – VII ZR 133/04): Es gilt als gegeben, dass der Bauherr bei pflichtgemäßer Aufklärung rechtzeitig gegen den Architekten vorgegangen wäre.
Sie müssen das Gegenteil beweisen — dass der Bauherr also auch bei vollständiger Information nicht rechtzeitig gehandelt hätte. Dieser Beweis ist in der Praxis kaum zu führen.
Hinzu kommt: Die einmal begründete Sekundärhaftung erlischt nicht mit dem Vertragsende. Der BGH hat dies mit Urteil vom 11. Januar 1996 (VII ZR 85/95) und erneut mit Urteil vom 4. April 2002 (VII ZR 143/99) klargestellt. Die Aufklärungspflicht besteht auch nach Abnahme und Vertragsbeendigung fort — solange Mängel in der Verjährungsfrist auftreten und deren Ursachen nicht geklärt sind.
Verjährung des Sekundärhaftungsanspruchs
Die Sekundärhaftung begründet keinen Mangel des Architektenwerks, sondern eine Nebenpflichtverletzung in Form einer positiven Vertragsverletzung. Der daraus resultierende Schadensersatzanspruch unterliegt nicht der kurzen werkvertraglichen Verjährung nach § 634a BGB, sondern der dreijährigen Regelverjährung gemäß §§ 195, 199 BGB. Und ACHTUNG: Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Bauherr Kenntnis von der Pflichtverletzung erlangt. Und genau HIER liegt der Hase im Pfeffer!
Entscheidend ist: Die Rechtsfolge der Sekundärhaftung ist nicht ein neuer Anspruch, sondern die Fiktion, dass die Verjährung der ursprünglichen werkvertraglichen Ansprüche als nicht eingetreten gilt. Der Bauherr kann also die primären Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche geltend machen, als hätte die Verjährung nie begonnen.
Fazit: Transparenz ist die beste Strategie
Die Sekundärhaftung ist kein Randphänomen — sie ist ein strukturelles Haftungsrisiko für jeden Architekten und Ingenieur mit umfassender Beauftragung. Der BGH hat in seiner jahrzehntelangen Rechtsprechung konsequent klargestellt: Wer als Sachwalter handelt, trägt Verantwortung, die nicht mit dem letzten Rechnungsdatum endet.
Unsere Empfehlung für die Praxis:
- Klären Sie Mängelursachen unverzüglich und schriftlich — auch wenn Sie selbst betroffen sein könnten.
- Prüfen Sie bei jedem Mangel aktiv und systematisch auch eigene Planungs- und Aufsichtsfehler.
- Dokumentieren Sie alle Untersuchungen, Besichtigungen und Mitteilungen an den Bauherrn lückenlos.
- Informieren Sie den Bauherrn schriftlich über die Rechtslage — einschließlich möglicher Ansprüche gegen Sie.
- Holen Sie bei unklarem Auftragsumfang oder auftretenden Mängeln frühzeitig anwaltliche Beratung ein.
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Autor: Martin Straube | Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht | alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB
