Dürfen Bauträger die Eigentumsumschreibung im Grundbuch verweigern, wenn Erwerber wegen Baumängeln Kaufpreisraten einbehalten? Die Eigentumsumschreibung im Bauträgerrecht ist ein juristischer Dauerbrenner. Aktuelle Entscheidungen – unter anderem des Oberlandesgerichts Köln vom 17. Dezember 2025 (Az. 11 U 7/24), des Oberlandesgerichts München vom 29. Januar 2024 (Az. 28 U 2650/23 Bau) sowie des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 31. März 2025 (Az. 22 U 106/24) – stellen klar: Berechtigte Einbehalte von bis zu 8,5 % des Kaufpreises stehen der Eigentumsumschreibung nicht entgegen.
Die Urteile stärken die Rechtsposition von Erwerbern erheblich und setzen Bauträgern klare Grenzen bei der Ausübung ihres Druckmittels der Grundbuchumschreibung.
Bauträgervertrag und Zahlungsmodalitäten nach der MaBV
Der Bauträgervertrag verbindet den Grundstückskauf mit der Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes. Gerade für Investoren und private Erwerber ist dieses Modell attraktiv, zugleich aber rechtlich komplex. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt Erwerber durch klare Vorgaben zur Kaufpreisfälligkeit.
Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV darf der Kaufpreis in maximal sieben Raten verlangt werden, die strikt an den Baufortschritt gekoppelt sind. Typische Zahlungsstufen sind unter anderem:
- 30 % nach Baugenehmigung und Abschluss der Erdarbeiten
- 28 % nach Fertigstellung des Rohbaus inklusive Zimmererarbeiten
- 5,6 % nach Herstellung des Dachstuhls
- jeweils ca. 2,1 % für die Rohinstallationen von Heizung, Sanitär und Elektro
- 3,5 % Schlussrate bei vollständiger und mangelfreier Übergabe
Diese Etappenregelung verhindert unzulässige Vorleistungen und verpflichtet Bauträger zu transparenten Nachweisen über den Baufortschritt.
Eigentumsumschreibung als Druckmittel des Bauträgers
Die zur Eigentumsübertragung erforderliche Auflassung wird regelmäßig bereits im notariellen Bauträgervertrag erklärt. Die tatsächliche Umschreibung im Grundbuch wird jedoch häufig an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft. Dies verschafft dem Bauträger ein erhebliches Druckmittel.
Kommt es zu Fertigstellungsverzug oder Baumängeln, behalten Erwerber berechtigt Raten oder den Restkaufpreis ein. In der Praxis reagieren Bauträger nicht selten mit der Verweigerung der Umschreibung. Genau hier greifen jedoch die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie § 162 BGB: Wer selbst nicht vertragsgerecht leistet, darf sich nicht auf eine von ihm kontrollierte Bedingung berufen.
Schlussrate, Baumängel und Zurückbehaltungsrecht
Baumängel wie defekte Installationen, fehlende Ausstattungsmerkmale oder Mängel am Gemeinschaftseigentum in Mehrfamilienhäusern sind im Bauträgerrecht leider keine Seltenheit. Nach § 641 BGB dürfen Erwerber einen angemessenen Teil des Kaufpreises zurückbehalten, regelmäßig das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Gerade weil in Bauträgerverträgen die Abnahme oft an bestehenden Mängeln scheitert, blockiert der offene Restkaufpreis häufig die Umschreibung. Unterlässt der Bauträger bei Bestehen der Mängel jedoch trotz Fristsetzung die Nachbesserung, kann er sich nicht auf die ausstehende Schlussrate berufen, um die Eigentumsübertragung zu verhindern.
OLG Köln: Fertigstellungsverzug macht Umschreibungsblockade treuwidrig
Mit Urteil vom 17. Dezember 2025 (Az. 11 U 7/24) entschied das OLG Köln einen Fall, in dem Erwerber hochwertiger Eigentumswohnungen zwischen 2 % und 9,84 % des Kaufpreises wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum einbehielten. Der Bauträger verweigerte über Jahre hinweg die Fertigstellung und zugleich die Zustimmung zur Umschreibung.
Das Gericht urteilte zugunsten der Käufer: Der Bauträger handelt treuwidrig, wenn er den Eintritt der Bedingung – vollständige Kaufpreiszahlung – selbst verhindert, indem er seinen Pflichten zur Mangelbeseitigung nicht nachkommt. Nach § 162 BGB gilt die Bedingung in diesem Fall als erfüllt, sodass der Anspruch auf Umschreibung fällig und durchsetzbar ist. Dieser besagt:
Wird der Eintritt der Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten.
Dieses Ergebnis hat weitreichende Folgen: Bauträger riskieren nicht nur Prozesskosten, sondern auch den Verlust ihres Eigentumshebels. Für Erwerber bedeutet es, dass Projekte trotz solcher Verzögerungen vorankommen und Renditen gesichert werden können.
OLG München: Einbehalt von bis zu 8,5 % ist geringfügig
Auch das OLG München bestätigte diese Linie mit Beschluss vom 29. Januar 2024 (Az. 28 U 2650/23 Bau). Käufer eines Reihenhauses behielten 8,5 % des Kaufpreises (Gesamtkaufpreis: 367.000 Euro) wegen bestehender Mängel zurück. Der Bauträger befand sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug.
Das Gericht verpflichtete den Bauträger zur Umschreibung:
Der Einbehalt sei geringfügig, die Verweigerung der Eigentumsumschreibung treuwidrig. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Bewertung durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde (Az. VII ZR 41/24).
OLG Düsseldorf: Treuwidrige Verweigerung der Eigentumsumschreibung
Mit Beschluss vom 31. März 2025 (Az. 22 U 106/24) hat auch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass ein Bauträger die Eigentumsumschreibung nicht verweigern darf, wenn der Erwerber wegen feststehender Mängel die Schlussrate einbehält. Im zugrunde liegenden Fall war ein mitveräußerter Tiefgaragenstellplatz aufgrund baulicher Mängel nur eingeschränkt nutzbar; der Erwerber behielt daher 3,5 % des Kaufpreises zurück.
Das Gericht stellte klar, dass formularmäßige Vertragsklauseln, die die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs an die Zahlung des gesamten Kaufpreises knüpfen, unwirksam sind. Verhindert der Bauträger durch mangelhafte Leistung selbst die vollständige Kaufpreiszahlung, handelt er treuwidrig im Sinne von § 162 BGB, wenn er sich auf den offenen Restbetrag beruft, um die Umschreibung zu blockieren. Weiterhin führt das Gericht aus: Ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Einbehalt geringfügig ist und der Bauträger mit der Mängelbeseitigung im Verzug bleibt.
Die Entscheidung bestätigt damit erneut, dass berechtigte Einbehalte wegen Baumängeln der Eigentumsumschreibung nicht entgegenstehen.
Nachträgliche Einigungen über Mängel und Raten – formfrei und wirksam
In der Praxis ist häufig schon streitig, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Der Bauträger stellt sich auf den Standpunkt, mangelfrei geleistet zu haben, der Erwerber macht Zurückbehaltungsrechte wegen Mängeln geltend. Trotz der starken Rechtsposition von Erwerbern zeigen die Entscheidungen auch: Vom ersten Mangelrügen bis zur gerichtlichen Durchsetzung vergehen oft viele Jahre.
Eine effiziente Alternative bieten nachträgliche, privatschriftliche Vereinbarungen über Mängel und die Höhe des Restkaufpreises. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.09.2018 (Az. V ZR 213/17) klargestellt, dass solche Vereinbarungen formfrei und ohne notarielle Beurkundung wirksam sind – sofern die Auflassung bereits bindend erklärt wurde.
So kann etwa eine Einigung auf eine reduzierte Schlussrate (z. B. 15.000 € statt 31.000 €) wirksam getroffen und hierbei streitige Gewährleistungsrechte abgegolten werden. Dies spart Zeit, Kosten und Liquiditätsengpässe. Für Erwerber besonders relevant: Bei nachträglicher Kaufpreisminderung kann häufig ein Teil der Grunderwerbsteuer zurückgefordert werden.
Diese Lösungen erfordern jedoch hohe Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung, um spätere Risiken auszuschließen. Insbesondere sollte genau festgehalten werden, welche konkreten Mängel abgegolten werden sollen.
Bauträgerrecht: Eigentumsumschreibung, Kaufpreiseinbehalt und Mängel
Die aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung im Bauträgerrecht ist eindeutig: Berechtigte Kaufpreiseinbehalte wegen Baumängeln oder Fertigstellungsverzug dürfen die Eigentumsumschreibung nicht blockieren. Sowohl Erwerber als auch Bauträger profitieren von klaren rechtlichen Leitlinien – vorausgesetzt, ihre Rechte und Pflichten werden konsequent und strategisch durchgesetzt.
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Autorin: Karen Faehling, Rechtsanwältin – alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB
