Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude erwirbt, bewegt sich zunächst in einem anspruchsvollen Rechtsrahmen. Zugleich macht die Denkmal-AfA Investitionen in historische Bausubstanz steuerlich attraktiv – allerdings können falsche Schritte den gesamten Steuervorteil kosten. Was Eigentümer und Investoren wirklich wissen müssen.
Das Bild ist verlockend: ein Gründerzeithaus in bester Lage, historische Substanz, steuerliche Vorteile, Wertstabilität. Der Kauf eines Baudenkmals ist für viele Investoren eine bewusste Entscheidung – nicht selten auch eine gut durchgerechnete.
In der Praxis hingegen sieht es oft anders aus. Denn in unserer Beratung erleben wir regelmäßig:
- Eigentümer, die sanieren, ohne vorher die Denkmalschutzbehörde einzubinden – und anschließend den gesamten steuerlichen Vorteil verlieren.
- Käufer, die ein Objekt erwerben, ohne zu wissen, dass bereits Denkmalschutzpflichten bestehen.
- Investoren, die eine Instandsetzungsanordnung erhalten, weil sie den Bauunterhalt jahrelang vernachlässigt haben.
Deshalb gilt: Wer die Spielregeln des Denkmalschutzrechts kennt, trifft bessere Entscheidungen. Vor diesem Hintergrund gibt dieser Beitrag einen praxisnahen Überblick – am Beispiel des Thüringer Denkmalschutzgesetzes (ThürDSchG) in der Fassung vom 14. April 2004. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Denkmalschutz Ländersache ist und die Regelungen je nach Bundesland variieren. Gleichwohl sind die strukturellen Fragen jedoch überall dieselben.
Was ist ein Baudenkmal – und wann gelten die Pflichten?
Nach § 2 Abs. 1 ThürDSchG sind Kulturdenkmale Sachen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, volkskundlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Baudenkmal ist die häufigste Unterkategorie: Gebäude oder Gebäudeteile, die diesen Kriterien entsprechen.
Entscheidend für die Praxis ist dabei: Die Pflichten entstehen in Thüringen nicht erst mit der förmlichen Eintragung ins Denkmalbuch. Vielmehr greifen sie bereits dann, wenn ein Gebäude die gesetzlichen Voraussetzungen objektiv erfüllt – unabhängig davon, ob der Eigentümer davon weiß.
Wer ein Baudenkmal kauft, ohne es zu wissen, ist dennoch gebunden. Genau hier setzt eine sorgfältige rechtliche Due-Diligence-Prüfung an. Folglich ist sie vor dem Kaufabschluss unverzichtbar – und keineswegs optional.
Pflichten des Eigentümers einer Denkmalimmobilie
Erhaltungs- und Pflegepflicht
§ 11 Abs. 1 ThürDSchG verpflichtet Eigentümer, ihr Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren denkmalgerecht zu erhalten und pfleglich zu behandeln. Das bedeutet insbesondere:
- Laufenden Bauunterhalt sicherstellen (Dach, Regenrinnen, Fassade, Fenster)
- Verfall aktiv verhindern – das absichtliche oder fahrlässige Verfallenlassen ist ausdrücklich verboten
- Schäden und Mängel der Denkmalschutzbehörde unverzüglich melden
- Historische Ausstattungsstücke sichern und erhalten
Die Zumutbarkeitsgrenze ist allerdings eng. Sie greift nämlich nur dann, wenn Erhaltungskosten und Bewirtschaftungsaufwand den Ertrags- oder Gebrauchswert des Denkmals deutlich übersteigen und öffentliche Fördermittel den Unterschied nicht ausgleichen. In der Praxis jedoch greift dieses Argument seltener, als Eigentümer es erwarten.
Wer jahrelang den Bauunterhalt vernachlässigt, kann sich in einem Instandsetzungsverfahren nachträglich zudem nicht auf Unzumutbarkeit berufen – § 7 Abs. 1 Satz 3 ThürDSchG schließt dies ausdrücklich aus.
Erlaubnispflicht bei Veränderungen
Jede Veränderung an einem Baudenkmal – Sanierung, Umgestaltung, Erweiterung, Abriss – bedarf einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis nach § 13 ThürDSchG und zwar zusätzlich zur baurechtlichen Baugenehmigung. Insbesondere sind erlaubnispflichtig:
- Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild (Fassade, Dach, Fenster, Materialien)
- Eingriffe in die historische Innensubstanz
- Anbauten und Erweiterungen
- Beseitigung des Denkmals
- Veränderungen in der unmittelbaren Umgebung, die das Erscheinungsbild beeinträchtigen
Die Erlaubnis erteilt die Untere Denkmalschutzbehörde (Landratsamt oder kreisfreie Stadt) unter zwingender Beteiligung des Thüringischen Landesamts für Denkmalpflege und Archäologie (TLDA) in Erfurt und Weimar. Wer hingegen ohne diese Erlaubnis baut, riskiert nicht nur ein Bußgeldverfahren, sondern darüber hinaus eine Wiederherstellungsanordnung auf eigene Kosten. Das bedeutet konkret: Abbruch und Wiederherstellung – und ein hoher wirtschaftlicher Schaden.
Denkmalschutz und Bußgeld: bis zu 500.000 Euro
Verstöße gegen das ThürDSchG sind Ordnungswidrigkeiten. Entsprechend sind die Bußgeldrahmen erheblich:
- Bis zu 150.000 Euro bei unerlaubten Veränderungen, unterlassener Instandhaltung oder fehlender Meldung von Schäden
- Bis zu 500.000 Euro bei besonders schwerwiegenden Verstößen, insbesondere beim unerlaubten Abriss oder der Zerstörung eines Baudenkmals
Unwissenheit schützt Sie dabei nur eingeschränkt. Denn da die Pflichten bereits vor der förmlichen Eintragung entstehen können, ist die Berufung auf fehlende Kenntnis riskant. Darüber hinaus kann die Behörde bei ungenehmigten Eingriffen die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands anordnen – auf Kosten des Eigentümers (§ 15 ThürDSchG).
Nicht jede Anordnung ist rechtmäßig. Vielmehr ist die Verhältnismäßigkeit stets zu prüfen. Wer daher in einem Bußgeld- oder Wiederherstellungsverfahren wirksam verteidigt werden will, braucht rechtliche Begleitung mit Praxiserfahrung im Denkmalschutzrecht. alpha Rechtsanwälte verfügen über die fachliche Expertise, Sie in diesen Situationen wirksam zu vertreten.
Denkmal-AfA: Der steuerliche Ausgleich – und seine Fallstricke
Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist einerseits der Hauptgründe, warum Baudenkmale für Investoren attraktiv sind. Andererseits ermöglicht sie eine steuerliche Sonderabschreibung auf anerkannte Sanierungskosten. Neben dem Stolz, solche tollen Immobilien zu erhalten, zu retten und auch darin zu leben, steht somit ein erheblicher steuerlicher Vorteil.
Gesetzliche Grundlagen
§ 7i EStG: Vermietete Baudenkmale – erhöhte Absetzungen auf Sanierungskosten
§ 7h EStG: Gebäude in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen
§ 10f EStG: Selbstgenutzte Baudenkmale – Sonderausgabenabzug
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Vermietete Denkmalobjekte (§ 7i EStG): Die anerkannten Sanierungskosten sind über zwölf Jahre zu 100 % absetzbar – in den ersten acht Jahren je 9 % jährlich und anschließend in den folgenden vier Jahren je 7 % jährlich. Hinzu kommt außerdem die reguläre lineare AfA auf die Altsubstanz nach § 7 Abs. 4 EStG (2 % bzw. 2,5 % p.a. bei Gebäuden vor Baujahr 1925).
Selbstgenutzte Denkmalobjekte (§ 10f EStG): Eigennutzer setzen über zehn Jahre jeweils 9 % der Sanierungskosten als Sonderausgaben ab – insgesamt also 90 % der förderfähigen Aufwendungen.
Rechenbeispiel (Illustration): Ein Investor erwirbt ein denkmalgeschütztes Gründerzeithaus in Erfurt für 400.000 Euro und investiert 200.000 Euro in eine denkmalgerecht abgestimmte Sanierung. Er vermietet das Objekt. Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt sich in den Jahren 1 bis 8 eine jährliche Steuerersparnis von ca. 7.560 Euro (9 % × 200.000 € × 42 %). In den Jahren 9 bis 12 sind es ca. 5.880 Euro jährlich. Die Gesamtsteuerersparnis über 12 Jahre beläuft sich auf ca. 84.000 Euro – zuzüglich der regulären AfA auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises.
Die häufigsten Fehler in der Praxis
Entscheidend ist dabei: Alle Voraussetzungen müssen korrekt erfüllt sein – denn allenfalls verlieren Investoren den Steuervorteil häufig vollständig.
- Fehler 1 – Baubeginn vor behördlicher Abstimmung: Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Beginn der Arbeiten mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt werden. Wer ohne diese Abstimmung baut, riskiert die vollständige Nichtanerkennung der Kosten durch das Finanzamt.
- Fehler 2 – Maßnahmen vor Kaufvertragsabschluss: Nur Baumaßnahmen, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags durchgeführt wurden, sind begünstigt.
- Fehler 3 – Fehlende Bescheinigung: Nach Abschluss der Sanierung stellt das TLDA eine offizielle Bescheinigung aus. Ohne sie ist der Steuerbonus gegenüber dem Finanzamt nicht belegt.
- Fehler 4 – Doppelförderung: Öffentliche Zuschüsse für dieselben Maßnahmen mindern die Bemessungsgrundlage für die erhöhte AfA.
Hinweis: Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde bindet das Finanzamt nicht zwingend. Ist beispielsweise ein Prüfvorbehalt eingetragen, erfolgt eine eigenständige steuerliche Prüfung.
Vorkaufsrecht der Gemeinde – auch das ist zu beachten
Ein oft übersehener Aspekt beim Ankauf eines Baudenkmals: Die Gemeinde besitzt unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. Sie kann in den Kaufvertrag eintreten, wenn ein Kulturdenkmal veräußert wird. Wer ein Denkmalobjekt kauft oder verkauft, muss diesen Aspekt von Anfang an in die Vertragsgestaltung einbeziehen.
Fazit: Baudenkmal kaufen lohnt sich – wenn man es richtig macht
Ein Baudenkmal zu erwerben und zu sanieren ist wirtschaftlich attraktiv. Die Denkmal-AfA gehört zu den wirksamsten steuerlichen Abschreibungsinstrumenten im deutschen Steuerrecht. Gleichzeitig legt das Denkmalschutzrecht Eigentümern erhebliche Pflichten auf – von der laufenden Erhaltung über die Erlaubnispflicht bis zu strengen Meldepflichten. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden.
Fehler in der Frühphase – beim Ankauf, bei der Abstimmung mit den Behörden oder bei der Vertragsgestaltung – lassen sich im Nachhinein oft nicht mehr korrigieren. Wer vor dem Kauf rechtliche und steuerliche Begleitung einbezieht, schützt seine Investition und sichert den Steuervorteil.
Weitere Informationen gibt es bei uns direkt – und fachlich-kulturell auch hier: Deutsche Stiftung Denkmalschutz.
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Immobilienrecht & Baurecht bei alpha Rechtsanwälte
Autor: Martin Straube | Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht | alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB
